Les arnaques immobilières

Les arnaques existent depuis la nuit des temps. Elles sont bien souvent le fait de personnes malhonnêtes, incapables de travailler, et qui essayent de s’enrichir en profitant de la crédulité des gens honnêtes. 

Même s’il s’agit fondamentalement de vol, c’est plus fin et sophistiqué. L’arnaqueur va vous impliquer dans quelque chose. Il va vous attirer dans ses filets en vous faisant miroiter une très bonne affaire. Certaines personnes, par appât du gain et sur base de promesses d’argent facile, se font avoir. 

Le simple fait que vous preniez la peine de lire cet article, et que vous vous renseigniez, fait de vous quelqu’un de sensé, et il y a très peu de risques que vous tombiez dans le panneau. Néanmoins, certaines arnaques sont plus difficiles à discerner que d’autres, et cet article pourrait être utile à tout propriétaire qui se questionne sur les bonnes démarches à entreprendre et sur leurs risques. 

 

Trop beau pour être vrai

Si vous décidez de mettre votre bien immobilier en vente par vous-même, il y a de fortes chances que vous soyez approché par des arnaqueurs. Il y a un type d’arnaque récurrente auquel les propriétaires qui tentent de vendre par eux-mêmes sont presque toujours confrontés. 

Chaque cas est différent, mais les ingrédients sont similaires. 

Voici le schéma général d’un type d’arnaque qui conduit certaines personnes à se faire déposséder d’une partie de leurs richesses :

Vous mettez votre bien en vente.

Monsieur X vous appelle, souvent de l’étranger.

Monsieur X représente un riche investisseur.

Un très riche investisseur. L’investisseur est vraiment plein aux as, du genre propriétaire de mines de diamants, et il doit absolument placer son argent rapidement. 

Ça, c’est l’élément central. Beaucoup d’argent. 

Il cherche à placer son argent dans l’immobilier en Suisse, car le marché y est stable. Pas de négociation du prix. Voire offre plus élevée que le prix affiché, et dessous-de-table.

Il faut se rencontrer. La rencontre doit avoir lieu à l’étranger, parce que Monsieur Plein-aux-as sera à Milan à telle date.

Il va vous échanger des devises. Amenez 20'000 francs suisses contre 30'000 euros en petites coupures, par exemple.

Mais il peut aussi s’agir des fonds propres nécessaires à la constitution d’une société qui va acheter votre maison, puisqu’en tant qu’étranger Monsieur X ne peut pas acheter directement en Suisse. 

Pour une raison ou une autre, la personne en train de se faire arnaquer sera progressivement amenée à croire qu’elle va réaliser une très bonne affaire, alors qu’elle est sur le point de se faire déposséder. 

Et vous recevrez 30'000 en billets de Monopoly. Il se peut même que les premiers billets soient des vrais. Mais comme le rendez-vous se passe dans un lieu public, vous n’avez pas la possibilité de tout vérifier. 

Une autre possibilité, un peu moins fine, est que lorsque vous avez sorti votre magot, trois malabars – style armoires à glace – débarquent pour vous déposséder. 

Et comme vous étiez en train d’accepter un dessous-de-table, vous ne porterez probablement même pas plainte. 

Là, il s’agit des grandes lignes. Chaque arnaqueur va y mettre son propre style. Ils peuvent être très bien éduqués et convaincants. 

 

Expérience personnelle

Il y a quelques années de cela, j’avais un terrain à la vente. J’étais déjà courtier à l’époque, et habituellement ce type d’arnaqueur n’appelle pas les agences – qui ne se font pas avoir.

Mais là, j’ai un Monsieur X qui m’appelle. Il est basé au Luxembourg et représente un grand groupe d’investisseurs qui ont des milliards d’euros à placer dans l’immobilier.

Ils sont en train d’investir dans le marché suisse, et comme tous les grands immeubles sont chasse gardée, ils s’intéressent à de nombreux petits objets comme mon terrain. 

Il me prend pour le propriétaire du terrain, et je ne rectifie pas cette information pour voir où cela va nous mener. 

Il a étudié la constructibilité du terrain et envisage un petit immeuble avec panneaux solaires et construction écologique. Ses investisseurs sont très sensibles au sujet de l’écologie et du développement durable.

Tout cela est très bien préparé et assez crédible, je dois le dire. En fait, il n’y avait qu’un seul élément troublant dans son discours. Il était juste TROP poli. Je vous assure, il était vraiment trop poli pour être honnête. Mais tout le reste tenait la route. 

Je ne savais pas où cela allait nous mener. J’ai continué à faire semblant d’être le propriétaire.

Il m’a rappelé à plusieurs reprises pour m’expliquer que ses investisseurs étaient toujours très intéressés, mais qu’ils devaient constituer une société qui allait acheter le terrain.

En ce qui me concerne, l’histoire s’arrête là, car le gars a dû se rendre compte que j’étais un courtier d’une agence et non pas le propriétaire. 

Si cela vous intéresse, voici un lien vers un témoignage d’un propriétaire à qui cette proposition a été faite :

Il s’agit de la vidéo Chalet à vendre, acheteur-escroc

Le terme anglais pour décrire ce genre d’arnaque est « rip deal », ce qu’on pourrait traduire par « transaction pourrie » ou « escroquerie à la transaction ». 

Ce qui doit vous mettre la puce à l’oreille, ce sont les éléments suivants :

  • Aucune tentative de négociation du prix de vente ;

  • Visite rapide voire pas de visite du bien ;

  • Proposition de dessous-de-table ;

  • Règlement en devises étrangères.

La vente au forfait ou "zéro commission"

Il existe une autre sorte d’approche de la vente immobilière qui reprend des caractéristiques qui s’apparentent à l’arnaque. Il s’agit de promettre monts et merveilles pour une petite somme forfaitaire également présentée sous l'appellation fallacieuse "agence à zéro commission", et de demander le versement à l’avance d’une partie de la somme. 

C’est une sorte d’immobilier « à la Canada Dry ». 

« Canada Dry est doré comme l'alcool, son nom sonne comme un nom d'alcool… Mais ce n'est pas de l'alcool. »

Là, c’est pareil. La vente au forfait ressemble à une bonne affaire, son nom sonne comme une bonne affaire… Mais ce n’est pas une bonne affaire.

Ce système de vente au forfait ou "zéro commission" consiste à faire payer d’entrée le propriétaire, sans la moindre garantie de résultat, ce qui est un principe contraire au mandat de vente immobilier, lequel prévoit le paiement d’une commission uniquement en cas de résultat. 

D’ailleurs, légalement, le contrat de vente au forfait ne peut même pas s’appeler un mandat, car ce n’en est pas un. C’est une sorte de contrat de services. 

De plus, ce principe aguicheur de vente au forfait viole un principe fondamental de la motivation : la rémunération proportionnelle à la réussite, qui est un moteur hyper important de l’économie immobilière. 

Avec la vente au forfait, une fois le contrat signé et la première facture acquittée, le propriétaire se retrouve à faire tout le travail, c’est-à-dire toutes les visites, et il est livré à lui-même face aux acheteurs qui veulent négocier le prix à la baisse. 

Certaines agences qui peinent à trouver des propriétaires vendeurs, par manque de compétences, s’abaissent à proposer des forfaits aux propriétaires pour des montants très bas, sans même exiger un paiement d’avance. 

Comment voulez-vous que ce type d’agence vous donne un service cinq étoiles ? C’est impossible. La qualité a un prix. 

Vous pensez acheter un véritable couteau suisse Victorinox, et en fait vous vous retrouvez avec une pâle copie à 2 centimes, fabriquée en Chine par des enfants exploités. 

Quel que soit l’objet en vente, cela requiert du temps et du savoir-faire pour réussir à vraiment défendre les intérêts du propriétaire. 

Les ventes au forfait sont de pâles imitations du vrai métier de courtier en immobilier. Ne vous laissez pas prendre par les doux chants des sirènes : la qualité a un prix, et seuls les originaux ont de la valeur. 

La négociation est tout un art, subtil, composé d’un mélange de fermeté et de savoir-faire. Ne pas maîtriser cet art vous conduira à perdre de grosses sommes d’argent. Dans tous les cas, les propriétaires qui pensaient économiser 10 ou 20'000 francs de commission se retrouvent à perdre 50 ou 100'000.— sur le prix de vente par manque de conseil, de suivi et de savoir-faire au niveau de la négociation.

Comment voulez-vous que quelqu’un qui n’est pas capable de défendre ses honoraires sache défendre vos intérêts ? C’est impossible. Il ou elle ne le fera pas. Dans ce type de vente, le prix n’a aucune importance pour le « courtier », du moment qu’il vend. 

Méfiez-vous de ces propositions vendues à grands coups de publicités. En ce bas monde, on n’a rien pour rien. Si vous êtes propriétaire, vous savez de quoi je parle. 

J’ai des acheteurs pour votre bien. Signez mon mandat. 

Lorsque vous mettez un bien en vente en tant que particulier, vous allez être littéralement assailli par des courtiers qui vont tous prétendre qu’ils ont des acheteurs pour votre bien. 

Vous allez rapidement vous rendre compte que ce n’est juste pas possible. Et vous aurez raison de penser cela. Ce n’est simplement pas possible que chaque courtier qui vous appelle ait réellement plusieurs acheteurs et que votre bien ne soit pas déjà vendu. 

Ce qui se passe ici est que ces gens essayent de vous faire signer un mandat en vous disant ce que vous voulez entendre : « J’ai des acheteurs pour votre bien ». Il s’agit d’utiliser une faiblesse de la part d’une personne, et d’en profiter. Ce qui est le point commun de toutes ces arnaques, entre nous soit dit. 

Les courtiers et courtières qui prospectent de cette manière n’ont pas développé de réseau, ils ne savent pas comment se procurer des mandats autrement qu’en « sautant » sur les propriétaires qui essayent de vendre par eux-mêmes. 

Bien évidemment, cela donne une mauvaise image de la profession. C’est regrettable. Mais ce n’est pas sur le point de disparaître, alors j’informe et je mets en garde. 

Notez que des courtiers qui travaillent sous le nom de grandes enseignes ayant pignon sur rue, s’adonnent à la même pratique contestable afin d’obtenir des mandats. Ce n’est pas que l’apanage des courtiers indépendants.

Il fut un temps, avant l’Internet, où les potentiels acheteurs donnaient leurs critères de recherche dans une agence. Et, à l’époque, cette agence avait réellement des listes de potentiels acheteurs. C’était vrai. 

Mais depuis une vingtaine d’années, la publicité pour les biens à vendre se fait via des sites internet spécialisés dans la vente immobilière. Des portails immobiliers. 

Lorsqu’un agent a un bien à vendre, plusieurs personnes vont le contacter. Une seule de ces personnes va acheter le bien. Les autres rejoignent son fichier clients. Mais c’est le même fichier clients que celui de l’agence d’en face, qui a fait visiter un autre bien aux mêmes acheteurs. Et ce sont ces mêmes acheteurs qui se retrouvent dans les fichiers de toutes les agences et courtiers qui leur ont fait visiter des biens. 

Vous voyez ce qui se passe. Tous ces courtiers qui vous appellent pour vous dire ce qu’ils pensent que vous voulez entendre – « J’ai des acheteurs pour votre bien » – travaillent tous sur le même fichier clients. 

Donc multiplier les mandats et les agences ne vous aidera pas du tout à bien vendre, bien au contraire. 

 

Acheteurs à l’étranger qui veulent acheter votre bien

Voici un autre schéma utilisé par des arnaqueurs pour vous soutirer des fonds.

Un acheteur vous contacte par e-mail. Il est haut placé au gouvernement de Côte d’Ivoire et il doit placer son argent rapidement. Votre maison l’intéresse. Il veut l’acheter. Appelons-le Monsieur Y. 

Il vous demande vos coordonnées bancaires pour faire un virement de 10 ou 20 % de la somme, ou mieux, de toute la somme. Après tout, plus c’est gros, mieux ça marche. 

« La bonne affaire ! », me direz-vous. 

Vous envoyez votre numéro IBAN (ce qui est sans risque jusque-là). 

Mais évidemment, les choses vont se corser.

Monsieur Y va alors vous informer que, pour transférer l’argent, il doit payer de gros frais à sa banque, et il vous demande d’y participer. Du genre, « envoyez-moi 5'000 francs pour que je puisse vous faire parvenir 200'000.— francs ». 

Le plus incroyable dans ce genre d’histoire, c’est qu’il y a des gens qui se font bel et bien avoir (malheureusement).  

Conclusion

Certaines arnaques sont si évidentes que l’on se demande vraiment comment il y a encore des gens qui tombent dans le panneau. 

En revanche, d’autres arnaques se camouflent sous un joli enrobage de légitimité et de bonne affaire, ce qui les rend d’autant plus pernicieuses. Ce sont évidemment les plus dangereuses. 

Cet article ne fait pas la liste exhaustive de toutes les arnaques possibles et imaginables, mais vous met en garde sur certaines arnaques qui sont très savamment enrobées dans un beau paquet-cadeau empoisonné. 

Vincent Grognard

Directeur général d’IMMO 4G

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