Calculer l'impôt sur les gains immobiliers

Voici un facteur important à prendre en considération dans un projet de vente de votre logement. 

Combien d’impôts vais-je devoir payer sur le bénéfice réalisé lors de la vente de mon bien ?

Et cette question est vraiment légitime. 

Cet article a pour but de vous donner les informations de base ainsi que des trucs et astuces afin de vous aider à calculer approximativement le montant de cet impôt avant la vente. 

La plupart des ventes que nous réalisons sont des ventes de logements, villas, maisons ou appartements. Cet article ne prend pas en compte les ventes de biens utilisés pour une activité commerciale ou agricole. 

Le chiffre final sera calculé précisément après la vente, soit par votre fiduciaire soit par le notaire chez qui la vente s’est faite, ou en remplissant vous-même le formulaire prévu à cet effet.

💡Le calcul de l’impôt varie d’un canton à l’autre. Bien que nous puissions réaliser des ventes immobilières dans toute la Suisse, étant donné que la grande majorité de nos transactions s’effectue dans le canton de Vaud, je vais détailler la procédure et les taux uniquement pour ce canton.  

De manière très simplifiée 

L’impôt est dû sur le bénéfice. Le bénéfice est fondamentalement le prix de vente moins le prix d’achat. 

Le pourcentage d’imposition diminue avec le temps. Le pourcentage maximal d’impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud est de 30 % et diminue progressivement à 7 %, taux plancher. 

Commençons par les bonnes nouvelles

Il est possible de ne pas payer cet impôt. Comment ? Si vous réinvestissez le montant de la vente dans l’achat d’un autre bien immobilier, l’impôt est reporté. Il s’agit du remploi. 

Pour être précis, l’impôt est reporté jusqu’à ce que ce nouveau bien soit lui-même revendu, ce qui pourrait ne pas avoir lieu de votre vivant, selon votre situation.

Dans ce cas, quel que soit le canton en Suisse, le paiement de l’impôt sera reporté. Le montant de la déduction dépend de la partie du bénéfice que vous réinvestissez. 

Autre information qui pourrait être une bonne nouvelle

Si vous ne connaissez pas le prix d’achat, dans ce cas vous pouvez utiliser l’estimation fiscale en lieu et place du prix d’achat. Cette estimation fiscale doit avoir été calculée après votre achat et être en vigueur depuis 10 ans au moins. 

Vous trouverez la valeur de l’estimation fiscale sur l’extrait de Registre foncier ou sur un avis de taxation. 

La bonne nouvelle est que, dans certains cas, vous avez tout intérêt à utiliser la valeur de l’estimation fiscale plutôt que la valeur réelle de l’achat afin d’économiser de l’impôt. 

Exemple : 

Si vous avez acheté votre maison CHF 500'000.– il y a 30 ans, que l’estimation fiscale de votre maison était de CHF 750'000.– il y a 10 ans, et que vous vendez votre maison CHF 1'000'000.– aujourd’hui, en utilisant l’estimation fiscale comme prix d’achat, vous économiserez l’impôt sur les gains immobiliers sur la somme de CHF 250'000.–, soit une économie de CHF 17'500.–. 

Par contre, si l’estimation fiscale est inférieure au prix que vous avez payé pour acheter votre bien, alors utilisez l’acte notarié de votre achat pour démontrer le prix de vente à l’administration cantonale des impôts. 

En plus du prix d’achat, y a-t-il d’autres frais que je peux déduire ?

Oui, il y a toute une série de frais que vous pouvez déduire. Ces frais diminuent le bénéfice et donc diminuent l’impôt.

Il s’agit des impenses. 

Définition : les impenses sont des dépenses faites par le propriétaire d’un bien immobilier pour la conservation ou l’amélioration de son immeuble. 

Mais l’administration des impôts ne prend en considération que certains de ces frais. Il y a trois catégories de dépenses qui entrent en ligne de compte :

  • Les frais liés à l’achat du bien. 

  • Les frais qui contribuent à l’augmentation de la valeur du bien. 

  • Les frais liés à la vente du bien.

Voici, pour chacune de ces catégories, une liste d’exemples de frais qui peuvent être déduits du bénéfice sur la vente d’un bien immobilier dans le canton de Vaud : 

Frais liés à l’achat du bien 

Les frais de notaire que vous avez payés lors de votre achat. En voici le détail :

  • Les droits de mutation,

  • Les frais d’actes,

  • Les émoluments du notaire,

  • Les frais de constitution des cédules hypothécaires,

  • Les frais de registre foncier. 

Habituellement, le notaire vous aura remis un décompte en précisant ces différents postes de dépenses. 

Si vous ne disposez pas de la note d’honoraires des frais de notaire payés à l’époque de l’achat, dans ce cas vous pourrez utiliser la valeur de 3 % de l’estimation fiscale en tant que frais de notaire. 

Les frais des emprunts hypothécaires contractés au moment de l’achat. Par exemple, si vous avez fait appel à un courtier en hypothèque qui vous a fait payer des frais pour ses services, ou si la banque vous a facturé des frais de dossier, c’est déductible. 

Les frais des emprunts hypothécaires que vous avez contractés après l’achat, dans le but, par exemple, de financer des travaux dans votre logement.

Frais qui donnent une plus-value à l’habitation

Voici quelques exemples :

  • Agrandissement du logement par une véranda chauffée

  • Agrandissement de la maison en rendant le galetas habitable

  • Transformation d’un rez inférieur en studio habitable

  • Ajout de panneaux solaires

  • Ajout d’un étage à la maison

  • Ajout d’une piscine

Ces exemples sont incontestablement des dépenses effectuées par le propriétaire, qui apportent une augmentation de la valeur de l’objet (plus-values). Bien entendu, il vous faudra documenter toutes ces dépenses par des documents tels que des factures, des reçus, des notes de frais, etc. 

Astuce : Si des frais que vous avez voulu déduire en tant que frais d’entretien ont été refusés par l’administration des impôts, dans ce cas cela devient automatiquement des impenses. Dans cette situation, les impenses sont indiscutables par les impôts. 

Sur le formulaire à remplir il est noté que vous devrez fournir les preuves de paiement des impenses, mais dans la pratique ce n’est qu’en cas de contestation que l’administration fiscale vous les demandera.  

Différence entre impenses et frais d’entretien

Si vous avez fait passer les dépenses en frais d’entretien, alors il s’agit de frais d’entretien que vous avez déjà pu déduire de votre déclaration fiscale annuelle. Dans ce cas, vous ne pouvez plus les déduire en tant qu’impenses. 

Tant que vous travaillez, il est fiscalement plus intéressant pour vous de déduire un maximum de frais liés à votre logement en propriété en tant que frais d’entretien. 

Par contre, si l’administration fiscale vous a refusé des frais en tant que frais d’entretien, la partie refusée devient automatiquement déductible en tant qu’impense. 

Une chose est certaine, le travail nécessaire à faire diminuer une note d’impôt est du temps très bien investi. Il s’agit en fait d’une activité très bien rémunérée. 

Si par exemple vous avez acheté votre appartement CHF 500'000.– et que vous le vendez CHF 750'000.–, vous réalisez un bénéfice de CHF 250'000.–. 

Prenons une imposition à 10 % sur les gains immobiliers, vous devrez alors payer CHF 25'000.– d’impôt. 

Si vous arrivez à démontrer, documents à l’appui, que vous avez réalisé pour CHF 100'000.– d’impenses déductibles, vous allez économiser CHF 10'000 d’impôts. C’est toujours ça de plus en moins que vous ne devrez pas payer, si je puis dire. 

Mon conseil numéro un 

Pour tout vous dire, il s’agit du conseil d’un ami et expert-comptable maintenant à la retraite, dont j’ai vendu la maison il y a peu. 

Voici son conseil :

En ce qui concerne les frais déductibles, la première chose à faire est de soigneusement conserver toutes les factures et autres justificatifs de dépenses tout au long de la vie de votre bien. 

Dans les faits, je peux dire que la vente d’un bien immobilier se prépare dès son achat. Cela vous obligera peut-être à conserver des classeurs de documents pendant tout ce temps, mais comme démontré précédemment, il s’agit d’un tout petit investissement comparé au gain que vous pouvez réaliser en économie d’impôt. 

Collecter, classer et conserver des factures et reçus pendant de nombreuses années peut sembler fastidieux, mais au final cela vous permettra d’économiser des milliers voire des dizaines de milliers de francs en impôts. 

Même si vous faites réaliser le calcul et la déclaration par un spécialiste, ce que je vous conseille, il le fera sur base des documents que vous mettez à sa disposition.

Les frais liés à la vente du bien

La commission de courtage que vous payez en déduction du prix de vente est entièrement déductible en tant que frais liés à la vente. Mon ami expert-comptable, qui a eu la gentillesse de me relire avant la publication de cet article, me demande de préciser que vous devrez impérativement joindre la facture originale. C’est la raison pour laquelle je donne systématiquement deux originaux à mes mandants. 

Les éventuelles pénalités de remboursement de votre prêt hypothécaire sont également déductibles. Ce type de frais est parfois dû lorsque vous avez un prêt hypothécaire avec un taux bloqué sur plusieurs années et que vous remboursez le prêt avant son échéance, mais des solutions existent pour éviter ces pénalités. 

Dans l’ensemble, plus vous faites de bénéfices, mieux c’est. Les gains immobiliers sont beaucoup moins taxés que le travail par exemple. Entre l’AVS et les impôts directs, un salarié reverse vite 50 % du produit de son travail, tandis que les gains immobiliers sont taxés au maximum à 30 % et au minimum à 7 % selon la tabelle ci-dessous.

J’attire votre attention sur l’information suivante : les années de votre propre occupation comptent double. Donc 12 ans = 24 ans = impôt minimum. 

Voici la tabelle des pourcentages d’impôt sur le gain immobilier dans le canton de Vaud, en vigueur en 2020 :

 Jusqu’à 1 an
  1 an   -   2 ans
  2 ans -   3 ans
  3 ans -   4 ans
  4 ans -   5 ans
  5 ans -   6 ans
  6 ans -   7 ans
  7 ans -   8 ans
  8 ans -   9 ans
  9 ans - 10 ans
10 ans - 11 ans
11 ans - 12 ans
12 ans - 13 ans
13 ans - 14 ans
14 ans - 15 ans
15 ans - 16 ans
16 ans - 17 ans
17 ans - 18 ans
18 ans - 19 ans
19 ans - 20 ans
20 ans - 21 ans
21 ans - 22 ans
22 ans - 23 ans
23 ans - 24 ans
dès 24 ans
30 %
27 %
24 %
22 %
20 %
18 %
17 %
16 %
15 %
15 %
14 %
14 %
13 %
13 %
12 %
12 %
11 %
11 %
10 %
10 %
  9 %
  9 %
  8 %
  8 %
  7 %

Voici le lien vers la source officielle d’information au sujet de l’impôt sur le gain immobilier.

Illustrons ceci par un exemple de calcul de l’impôt sur les gains immobiliers d’un immeuble vendu dans le canton de Vaud :

Votre prix d’achat : CHF 500'000.– en 2008

Vous avez occupé vous-même le bien pendant 12 ans

Il y a un total de CHF 100'000.– de frais déductibles, et la commission de courtage de 27'000.– francs est également déductible en tant que frais. 

Prix de vente : CHF 800’000.– en 2020

Gains immobiliers : CHF 173’000.–

Taux d’impôt : 7 %

Montant de l’impôt : CHF 12’110.–

Bénéfice net : CHF 160’890.–

La déclaration doit être envoyée à l’administration fiscale au plus tard 30 jours après que la vente a eu lieu. Dans le cas d’une vente à terme, il s’agit bien de la date du terme de la vente. La date de la remise des clés. 

Dans les faits, le notaire chez qui la vente a lieu va devoir conserver 5 % du montant de la vente en prévision du paiement de l’impôt sur les gains immobiliers. Ces cinq centièmes du prix de vente représentent habituellement une somme plus importante que le montant d’impôt que le vendeur devra payer. Lorsque le vendeur a fait sa déclaration et que les impôts lui envoient la facture, le vendeur la transmet au notaire pour paiement aux impôts, et reverse le solde au vendeur. 

Par exemple, la maison est vendue un million. Le bénéfice imposable est de 300'000.– à 7 %, soit 21'000.– francs.

Le notaire aura conservé 5 % d’un million, soit CHF 50'000.–.

Vous remplissez votre déclaration.

Les impôts vous envoient l’avis d’imposition de CHF 21'000.–.

Vous envoyez cet avis d’imposition au notaire pour qu’il verse les CHF 21'000.– aux impôts et vous reverse la différence, soit CHF 29'000.– en l’occurrence. 

Si la décision de taxation ne correspond pas à votre déclaration, vous avez la possibilité de faire recours. 

Mon conseil numéro deux

En cas de vente à terme, vous pouvez faire parvenir la déclaration d’impôt sur les gains immobiliers à l’administration cantonale des impôts un mois avant le terme de la vente. De cette manière, vous recevrez votre avis d’imposition avant que le notaire ne reçoive le solde du prix de vente de la part des acquéreurs ou de leur banque. 

En procédant de la sorte, le notaire ne devra pas garder 5 % de la somme totale, mais il pourra directement payer la facture des impôts et vous reverser le solde disponible en votre faveur en une fois. 

Lors d’une vente immobilière, le grand gagnant dans l’histoire, c’est l’État à tous ces niveaux. En ce qui concerne l’impôt sur les gains immobiliers, il s’agit du canton qui empoche et qui en reversera les cinq douzièmes à la commune dans laquelle le bien vendu est situé. 

Les acheteurs, eux, s’acquittent des droits de mutation, qui sont un impôt sur l’achat (cet impôt est de 3.3 % dans le canton de Vaud), ainsi que des émoluments de registre foncier, qui sont inclus dans la facture du notaire.

Quant à votre humble serviteur, j’ai le privilège de restituer 10 % de mes revenus à l’AVS et entre 30 à 50 % aux impôts, mais je préfère ne pas trop y penser. 

En conclusion

Le fait de devoir payer un impôt sur les gains immobiliers veut dire que des bénéfices sont réalisés. 

Plusieurs types de déductions permettent de faire baisser le bénéfice et donc de faire baisser le montant des impôts à payer. 

Cet article vous permet déjà de faire un calcul approximatif avant la vente. 

Vincent Grognard

Directeur général d’IMMO 4G

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