Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?

Comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?

Vous vous êtes sans doute déjà posé la question "comment calculer la valeur de mon bien immobilier ?" Il se peut même que vous vous posiez la question parce que vous avez déjà entendu parler de grosses variations en fonction de la méthode d'estimation utilisée et de l'estimateur qui a réalisé le calcul. Cet article est là pour vous aider à démystifier comprendre le sujet.

La valeur d’un bien immobilier se calcule sur base de critères objectifs et mesurables qui comprennent la valeur du terrain, la valeur de la construction à neuf, la vétusté, les aménagements extérieurs et les frais annexes. Chacun de ces éléments étant à leur tour évalués grâce à un ensemble de critères précis. Le tout est alors pondéré en fonction de la situation du marché, donc de l’offre et de la demande au moment de l’estimation.

Voici les étapes et informations nécessaires pour calculer la valeur d'un bien immobilier : 


1. L’estimation de la valeur vénale ou « valeur technique » :

2. L’estimation statistique ou « estimation hédoniste »


3. La méthode financière.

 

1. L’estimation de la valeur vénale ou « valeur technique »

Cette méthode se base sur des informations telles que la surface du terrain, le volume de la maison, le type de construction, l’année de construction, les rénovations et plus-values ainsi que les aménagements extérieurs.

A. La valeur du terrain

La surface du terrain est une information disponible sur l’extrait du Registre foncier de la parcelle. Il faut ensuite déterminer quel est le type de zone de ce terrain. Les grands types de zones habitables sont les suivants, que j’ai classés par ordre croissant de densité de construction :

Zone d’habitation de très faible densité 

Ce type de zone est propice aux villas individuelles.

Zone d’habitation de faible densité

Selon les règlements communaux, on y trouvera des villas individuelles ou des jumelées.

Zone d’habitation de moyenne densité 

De petits immeubles peuvent être construits.

Zone d’habitation de forte densité

Tout à fait envisageable de construire un immeuble.

Zone village

Possible également de construire un immeuble.

 

De manière générale, ce qui est déterminant pour la valeur d'un terrain est ce qui peut y être construit. Et ce qui peut être construit est déterminé en fonction du type de zone et du règlement de construction de la commune. Les règlements varient d’une commune à l’autre, et il est nécessaire de les consulter afin de réellement savoir ce qui peut y être construit.

Certaines communes ont des règlements qui ont été rédigés par des gens simples, qui ont les pieds bien sur terre, ce qui nous donne un texte facile à comprendre. Quant aux communes qui ont confié la rédaction de leur règlement à des experts qui n’ont pas cru nécessaire de se mettre à notre niveau – nous qui ne sommes pas diplômés en architecture de l’EPFL –, cela nous donne un règlement que seul un autre expert pourra décrypter.

Une fois que le type de zone est déterminé, il faut obtenir les chiffres de sa valeur au m² en fonction des transactions qui ont été réalisées dernièrement dans la région.

Si par exemple votre terrain est en zone villa de très faible densité, avec un coefficient d'utilisation du sol (CUS) de 0.3, ceci veut dire que la surface de plancher constructible sera égale à la surface du terrain multipliée par 0.3. Dans le cas d’un terrain de 1'000 m², il sera possible de construire 300 m² de surface de plancher au total.

Mettons que vous obteniez l’information selon laquelle un terrain constructible s’est vendu dans votre région à 900 francs du m² en zone de moyenne densité, avec un coefficient de construction de 0.4. Vous pourrez à partir de là effectuer un calcul très simple et en déduire que la valeur de votre terrain en zone avec un coefficient de 0.2 (donc 50% de moins que celui qui vient d'être vendu) serait de +/-450 francs par m².

Voilà donc clairement comment le facteur « possibilité de construire sur un terrain » joue un rôle clé dans la valeur de celui-ci.

Un autre facteur déterminant pour la valeur du terrain est sa vue ou son absence de vue. Un terrain en zone villa sans vue, à 300 francs du m², pourra se négocier à 600 francs du m² si vous disposez d’une vue sur les montagnes et le lac. Certains terrains avec une vue imprenable sur le lac et les montagnes peuvent même se négocier à 1'000 voire 1'500 francs du m² en zone de villas.

Un élément de plus à prendre en considération pour estimer la valeur de votre terrain, est les proximités de service. Le terrain dans un village sans commerces, sans école et avec un car postal 4 fois par jour en semaine, n’a pas la même valeur qu’un terrain sans nuisances et proche des facilités de services.


Estimer la valeur vénale d'un bien - la valeur du terrain


En résumé, s’agissant de la valeur au m² du terrain, il faut comparer des transactions comparables, dans votre région, en tenant compte de facteurs tels que la constructibilité du terrain, le type de zone, la vue, l’orientation, sa déclivité, les facilités de service à proximité, les nuisances éventuelles, pour ne citer que les éléments principaux.

B. La valeur de la construction

En ce qui concerne la valeur de la construction proprement dite, la méthode communément admise par les experts en estimation immobilière est de déterminer la valeur à neuf et d’en déduire un pourcentage en fonction de la vétusté.

Aujourd’hui, il est possible de construire une bonne maison avec isolation périphérique, avec cave, rez-de-chaussée et un étage, de bonnes finitions, un chauffage au sol par pompe à chaleur et panneaux solaires, deux salles de bains, trois chambres, etc., au prix de 750 à 900 francs par m3 en fonction des matériaux choisis.

💡En Suisse les coûts sont calculés au m3 construit. Plus un bâtiment est grand, plus il occupe d'espace (volume), plus la quantité d’argent nécessaire pour le construire augmente.

Les méthodes de calcul des coûts de construction sur base des m2 ne sont pas du tout précises. Imaginez deux villas de 200 m2 chacune. L’une a des plafonds à hauteur standard de 2.4 mètres, et l’autre a des plafonds de 3.5 mètres de haut. Vous pouvez tout de suite comprendre que la villa avec de hauts plafonds sera plus grande et plus volumineuse, et par conséquent plus chère à construire.


Estimer la valeur vénale d'un bien  - la valeur de la construction


Afin de déterminer la valeur de référence du m3, il faut comparer les choses : le type de construction, la qualité des matériaux utilisés, le confort qui y est relié etc. Le descriptif de construction de votre maison peut être une source d’information utile pour ce point.

Par exemple, une maison de 5.5 pièces de 1'000 mètres cubes coûterait entre 750'000.– et 900'000.– francs à faire construire. Coût auquel se rajoutent le prix du terrain, le coût des aménagements extérieurs et les frais annexes tels que les demandes de permis, les raccordements, etc.

C. La vétusté

Alors que nous-mêmes vieillissons, nous n’aimons pas forcément entendre parler d’une réduction de valeur liée à l’âge. D’autant moins que vous avez certainement bonifié avec l’âge, à l’instar du bon vin dans votre cave.

Néanmoins, les choses matérielles perdent de leur valeur avec le temps. Vous pouvez considérer un amortissement de 1% par an comme tout à fait normal, malgré un entretien régulier. Par contre, rassurez-vous, les travaux de rénovation comme le changement de votre cuisine ou du système de chauffage viennent partiellement compenser cela, ou diminuent la perte de valeur. Vous pouvez corriger le 1% d’amortissement en 0.75% voire 0.5% si vous avez entrepris des rénovations majeures récemment.

Cette décote ne s’applique que sur la valeur de la construction. Le terrain, lui, ne perd pas de sa valeur avec le temps, bien au contraire.


Estimer la valeur vénale d'un bien  - la vétusté


En résumé, il faut tenir compte de l’effet du temps sur votre maison pour en estimer la valeur correctement. Le montant déduit en vétusté devrait correspondre au montant des travaux nécessaires pour remettre votre maison totalement à neuf.

D. Les aménagements extérieurs

Le terrain de votre maison est aménagé. Vous avez du gazon, des plantations, une haie, un chemin d’accès, une ou plusieurs places de parc, voire des arbres qui ont plusieurs centaines d’années. Cela a également une valeur. Malheureusement, je ne peux pas vous garantir que cette valeur correspondra à votre sueur et au temps que vous avez investi dans l’entretien de votre jardin, mais il faut certainement prendre en considération les aménagements extérieurs qui ajoutent de la valeur à votre maison.


Estimer la valeur vénale d'un bien  - les aménagements extérieurs


Afin de vous fournir quelques points de repère, voici des valeurs d’aménagements extérieurs

 

Élément

Unité

Valeur unitaire minimale

Valeur unitaire maximale

Terrasse en bois

CHF 150

CHF 200

Terrasse en bois Ipé

CHF 200

CHF 300

Terrasse en pierre naturelle

CHF 250

CHF 300

Accès pour véhicules

CHF 100

CHF 200

Haie vive

m

CHF 150

-

Mur de soutènement

CHF 400

-

Mur de soutènement

1

CHF 15'000

CHF 30'000

Gazon

CHF 20

CHF 30

Étang

1

CHF 15'000

CHF 20'000

Piscine chauffée

1

CHF 60'000

CHF 80'000

Piscine non chauffée

1

CHF 40'000

CHF 60'000

Piscine vétuste

1

CHF 30'000

CHF 40'000

Piscine désaffectée

1

CHF 5'000

CHF 10'000

Jacuzzi

1

CHF 10'000

CHF 15'000

Arbres de haute futaie

1

CHF 1'000

-

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E. Les frais secondaires

Les frais annexes sont composés des dépenses engendrées à l'époque de la construction pour les permis de construire, les taxes et émoluments divers, les assurances durant la construction et les frais de dossier pour le financement. Tous ces frais sont additionnés et leur valeur totale est prise en compte pour estimer la valeur actuelle du bien.

Vous pouvez considérer que le montant des frais annexes est de 6 à 7% de la valeur nette de la construction. Par valeur nette, vous devez comprendre la valeur à neuf moins la vétusté.

💡Qu'entendons-nous par "valeur à neuf" ? Il s'agit de la valeur qu'aurait un bien donné s'il était construit aujourd'hui. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce n'est pas le prix qu'a coûté le bâtiment au moment de sa construction, mais bien ce qu'il nous coûterait à présent, au moment où l'estimation est faite.

Exemple :

Afin de mettre en relation les éléments dont je viens de vous parler, prenons l’exemple d’une maison individuelle construite sur une parcelle de 1'000 m² dans le village de Sévery, dans le district de Morges.

La villa a été construite en 2000 avec des matériaux de construction et des finitions standards. Aucune transformation, amélioration ou rénovation n’a été entreprise depuis sa construction.

Il s’agit d’une maison de 5,5 pièces, excavée. Les combles ne sont pas habitables. Le tout mesure 900 m3. Il y a un jardin entouré d’une haie, une piscine non chauffée, et trois places de parc devant la maison.

La maison dispose d’une belle lumière, mais le terrain n’est pas en position dominante et la propriété ne dispose pas d’une vue. Le village n’est pas très loin de Lausanne et de Morges, mais il n’y a pas de facilités de service à proximité.


Estimer la valeur vénale d'un bien  - les frais secondaires


Vos recherches vous amènent à déterminer un prix au m² de 500 francs pour ce terrain.

L’emprise au sol de la maison est de 120 m². Le jardin est donc de 880 m².

L’estimation ressemblera à ceci :

Estimation valeur technique ou valeur vénale

Description 

m²/m3

Prix unitaire

Valeur

Terrain

Parcelle n° 000

1000 m²

CHF 500

CHF 500'000

Construction

Construction valeur à neuf

900 m³

CHF 800

CHF 720'000

Vétusté

Sur 20 ans (–1%/an)

-20%

-

– CHF 144'000

Détail de la valeur des aménagements extérieurs

Piscine

880 m²

CHF 125

CHF 60'000

Gazon

-

-

CHF 10’000

Végétation

-

-

CHF 5’000

Terrasse

-

-

CHF 10’000

Haie vive

-

-

CHF 15’000

Places de parc

-

-

CHF 10’000

Frais annexes

6% valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements…)

6%

 

CHF 34'560

Total valeur vénale

   

CHF 1'220'560

Cet exemple vous est donné à titre purement indicatif, mais vous y trouverez la logique d'une estimation.

Il s’agit d’ailleurs de la méthode d’estimation enseignée par l’USPI.

Cette méthode technique est tout aussi valable pour déterminer la valeur d’un appartement en PPE, si ce n’est que là les facteurs vraiment déterminants seront l’emplacement, la surface habitable nette, la surface PPE, le fonds de rénovation et l’entretien de l’immeuble.

2. L’estimation statistique ou « estimation hédoniste »

Une autre façon d'estimer un bien est d'après la méthode « hédoniste ». Celle-ci pourrait s’appeler méthode d’estimation statistique ou encore estimation économétrique.

Au sens courant, l'hédonisme est un terme de philosophie. Il signifie « un système qui fait du plaisir le but de la vie. » (Émile Littré, Dictionnaire de la langue française).

Je me suis souvent demandé quel était le rapport entre une estimation immobilière et la recherche du plaisir. Voici une explication que j'ai trouvée, et qui me semble pertinente. 

«Les bases de la méthode hédoniste reposent en effet sur des études faites par des économistes dans les années 60 qui ont montré que pour des biens hétérogènes, comme l'immobilier, les individus retirent de l'utilité non pas uniquement du bien lui-même mais surtout des caractéristiques de celui-ci. Ainsi la satisfaction provient de la surface habitable, de la notoriété de la commune ou du quartier, de la qualité de la localisation dans ces dernières, du calme, de l'état d'entretien du bâtiment, etc. Il s'agit alors de déterminer le prix de chacune de ces caractéristiques.»

La chronique de Martin Hoesli. La méthode hédoniste: la solution adéquate.

Peut-être aurez-vous une meilleure source ou une description plus précise de ce lien, auquel cas je vous serai reconnaissant d'éclairer ma lanterne à ce sujet !

Toujours est-il que cette méthode est apparue en Suisse dans les années 1990, à une époque où les banques ont ressenti le besoin de mieux estimer leurs risques avant d’octroyer des prêts hypothécaires. La méthode hédoniste n’a pas cessé d’être améliorée depuis.

Cette méthode se base sur la comparaison de la valeur des transactions d’objets immobiliers similaires, dans une zone géographique comparable, sur des ventes qui ont eu lieu durant les mois précédents.

Elle part du principe qu’un objet immobilier est composé d’un ensemble d’éléments qui n’ont de valeur que lorsqu’ils sont associés les uns aux autres. Il est vrai qu’une salle de bain posée au milieu d’un champ n’a aucune valeur si on la compare à une salle de bain placée au bon endroit, dans un appartement placé au bon endroit, dans un immeuble situé au centre-ville.

Les valeurs des transactions sont directement collectées par les banques, assurances et fonds de pension qui utilisent les logiciels hédonistes. Bien entendu, les données sont anonymisées.

Sachant qu’en Suisse il y a plus ou moins 25'000 transactions immobilières par an, et plus de 7'000 rien que dans le canton de Vaud, cela vous donne un ordre d’idée du nombre d’informations qui peuvent être comparées.

Les éléments de base restent le lieu, la surface de la parcelle, le volume de la construction et la surface habitable.

Étant donné que chaque bien immobilier possède des caractéristiques qui lui sont propres, il est nécessaire de subdiviser une habitation en un certain nombre de parties (pièces, murs, équipements, aménagements extérieurs...), qui peuvent être notées sur la base de critères tels que :

  • état neuf (moins de 3 ans),
  • bon état,
  • légèrement altéré,
  • à rénover,

ou encore

  • équipement luxueux,
  • aménagements supérieurs,
  • standards usuels,
  • équipement simple.

Le mode de calcul de cette méthode attribue des valeurs à chacun de ces éléments, ce qui permet de déterminer un prix de marché tout à fait probable, par comparaison avec le prix final des transactions qui ont eu lieu les mois précédents.

Les sociétés Wüest Partner, IAZI/CIFI et Price Hubble sont les principales entreprises qui fournissent des estimations sur la base de ce modèle statistique. Les outils d’estimation en ligne utilisent généralement l’une des trois bases de données citées.

La méthode hédoniste fonctionne très bien pour estimer aussi bien la valeur de maisons que celle d’appartements en PPE, en prenant en considération des éléments quantitatifs et qualitatifs comparables.

3 . La méthode financière

Cette méthode est essentiellement valable pour déterminer la valeur d’un immeuble de rendement sur la base du montant des loyers perçus. Je vous en touche un mot ici, car pour un appartement, par exemple, cela pourrait vous intéresser de déterminer sa valeur sur la base de cette méthode afin de décider s’il vaut mieux le vendre ou le louer.

Afin de déterminer la valeur de marché de l’objet à louer ou de l’immeuble, vous avez besoin de deux informations principales. La première est le montant de loyer net (hors charges) annuel. La deuxième information est le taux de capitalisation désiré, autrement dit le rendement brut.

Le revenu locatif divisé par le taux de capitalisation vous donnera une valeur de marché probable pour cet objet.

Par exemple, un petit immeuble de 3 appartements génère 50'000.– francs de loyers nets par an. Si votre taux de capitalisation est de 5%, alors la valeur de l’objet est de 50'000/5% = 1'000'000.– francs.

Si un investisseur peut se contenter d’un taux de rendement de 4.5%, alors la valeur de l’objet monte à 50’000/4.5% = 1'112'000.– francs.

Ce calcul part du principe que l’immeuble est parfaitement entretenu.

Pour un appartement en PPE, ce calcul est très souvent décevant, ou alors vous devrez vous contenter d’un taux de rendement bien inférieur aux 4.5 voire 5% que les fonds de pension et autres investisseurs recherchent.

Cette méthode peut être nettement affinée en calculant un rendement sur la base des fonds propres investis. Et comme beaucoup de sujets qui touchent à la finance, la méthode de calcul peut être rendue tellement compliquée qu’elle en devient totalement opaque.

Conclusion

Plusieurs méthodes existent afin de déterminer la valeur de marché d’un objet.

L’estimation de la valeur vénale ou « valeur technique », préconisée par l’USPI, entre autres, permet de déterminer la valeur de marché d’un bien immobilier en fonction de critères factuels tels que la surface du terrain, le volume de l’habitation, la vétusté et les aménagements extérieurs.

La méthode hédoniste est un calcul statistique alimenté par les données de transactions similaires et un algorithme de calcul.

La méthode financière fonctionne pour la location et utilise le revenu locatif et un taux de rendement.

Pour aller plus loin dans la compréhension de ce point essentiel qu'est l'estimation de la valeur de votre bien, je vous invite à lire l’article « La méthode d'estimation ULTIME pour vendre votre bien immobilier ».

 

Vincent Grognard

Directeur général d’IMMO 4G

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