Estimation immobilière gratuite

Que ce soit en vue de déterminer le prix de vente à afficher pour vendre votre bien, d’avoir une estimation de la valeur d’un bien dans un but successoral, de régler un divorce à l’amiable, ou simplement par curiosité, il existe de très nombreux services d’estimation immobilière qui permettent de déterminer une valeur approximative ou précise de la valeur vénale, ou valeur de marché, de votre appartement, maison, villa ou autre bien immobilier.

L’estimation ou l'évaluation immobilière gratuite est l’activité qui consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier et cela sans frais ou engagement. Cette évaluation doit être basée sur des critères objectifs tels que la localisation, la surface du terrain, la surface nette habitable, le nombre de pièces, l’année de construction, la qualité de la construction, les rénovations entreprises ainsi que les aménagements extérieurs.

Il existe deux grandes manières d’obtenir une estimation gratuite de votre bien immobilier.

  • La première consiste à utiliser un logiciel gratuit en ligne afin de réaliser cette estimation vous-même.
  • La deuxième méthode consiste à faire appel à un courtier en immobilier d’une agence, qui se déplacera chez vous pour faire cette estimation.

Nous allons passer en revue ces deux méthodes en apportant un point de vue critique au sujet de ces deux manières d’obtenir une estimation immobilière gratuite en Suisse et dans le canton de Vaud. Cet article est accompagné de conseils afin de vous aider à réaliser votre projet.

Mais avant d’aller plus loin, il est important d’expliquer la différence entre deux notions fondamentales.

Différence entre prix et valeur

La valeur

La valeur est basée sur un ensemble de critères objectifs (mètres carrés de terrain, habitables, mètres cubes de la construction…) et subjectifs (vue, esthétique du bien…). Une valeur est déterminée par l’analyse et la corrélation de beaucoup de facteurs et de la validation de différentes hypothèses.

La justesse de cette valeur sera déterminée par la réaction du marché. Si les acheteurs sont désireux de payer le prix en fonction de la valeur estimée, valeur et prix seront alors identiques.

Le prix

Le prix est déterminé par la rencontre de l’offre et de la demande. Il peut y avoir négociation à la baisse ou une surenchère selon l’état du marché. Le prix d’un objet immobilier est le montant qui sera noté sur l’acte de vente chez le notaire. Le prix est donc déterminé par l’entente entre les deux parties.

Bien évaluer la valeur et le prix de votre bien immobilier, appartement, maison, villa

Tout propriétaire veut vendre son bien au meilleur prix, c’est tout à fait logique et légitime. Plus la valeur estimée sera proche du prix final, plus les choses se passeront de manière harmonieuse. Déterminer la valeur d’un bien immobilier consiste à déterminer le point d’équilibre entre les objectifs d’un propriétaire vendeur et les objectifs des potentiels acheteurs, sans oublier l’agent financier, banque ou assurance, qui lui aussi devra être d’accord pour financer l’achat du bien.

Si la valeur déterminée par l’estimation, l’estimateur ou le propriétaire vendeur n’est pas à l’intérieur d’un cercle dans lequel un point d’équilibre peut être trouvé, l’offre ne rencontrera aucune demande et le bien ne se vendra pas.


Schéma valeur dun bin immobilier - Crash test


Informations nécessaires pour une estimation correcte de la valeur d’un bien immobilier

Le strict minimum pour donner une fourchette de la valeur d’un appartement ou d’une maison avec un estimateur en ligne, englobe les informations suivantes :

  • L’adresse du bien,
  • Le type de bien,
  • La surface du terrain (pour une villa),
  • La surface nette habitable,
  • Le nombre de pièces,
  • Le nombre de salles de bains,
  • Les parkings intérieurs, extérieurs,
  • L’année de construction,
  • L’année de la dernière rénovation majeure,
  • La vue, l’orientation, l’ensoleillement et les aménagements extérieurs sont souvent pris en considération.

Notez que, dans les faits, ces informations sont de loin insuffisantes pour calculer une vraie valeur de marché précise d’un bien immobilier, mais suffisent pour donner une fourchette de valeurs probables.

 

Calculateurs en ligne, outils d’évaluation sur internet et logiciels d’estimation immobilière gratuits

Il existe une pléthore d’offres pour des estimations gratuites sur internet en Suisse. Chacune de ces offres est basée sur la méthode d’estimation hédoniste, ou évaluation économétrique. Il s’agit d’une méthode statistique qui se base sur des ventes passées de biens similaires dans une zone géographique déterminée.

À l'origine, cette méthode a été développée à la demande des banquiers – qui ont besoin d'un outil afin d'estimer la valeur des biens immobiliers qu’ils financent par un prêt hypothécaire. C'est pourquoi l'estimation hédoniste est assimilée à l'estimation bancaire.

Bien qu'elle soit utile pour les banquiers, cette méthode d’estimation montre vite ses limites, car elle comporte trois défauts majeurs, que voici :

  1. Les estimations hédonistes ne sont basées que sur des transactions passées. Elles ont toujours un train de retard par rapport à la situation présente, qui est celle qui nous intéresse.
  2. Cette méthode s’appuie sur le calcul statistique de la régression linéaire. Pour fonctionner correctement, les méthodes statistiques doivent disposer de beaucoup de données de ventes comparables et récentes. Dans les grands centres urbains, les bases de données nécessaires sont correctement alimentées en informations. Mais dès que l’on quitte le centre des villes, le modèle devient imprécis, voire aléatoire.
  3. Cette méthode ne fonctionne que pour les biens standards. Dès qu’un bien a été personnalisé ou qu’il est un tant soit peu atypique, le modèle n’arrive pas à prendre en considération les caractéristiques qui sont propres à ce bien spécifique.

Malgré l’énorme quantité de propositions pour des estimations ou évaluations gratuites, il n’y a que peu d’entreprises qui fournissent ce service.

Par exemple, en Suisse, il s’agit de IAZI/CIFI, Wüest Partner, Fahrländer Partner et Price Hubble. RealAdvisor, par exemple, utilise 3 des 4 modèles pour ses estimations.

Comparis utilise les prix de vente affichés sur les annonces, car il n’a pas accès aux prix de vente notés sur les actes notariés. Les évaluations immobilières gratuites fournies par Comparis sont donc encore plus imprécises que les autres.

Les dizaines de propositions que vous pouvez trouver en ligne sont toutes alimentées par l’une de ces entreprises.

Estimation en ligne gratuite à faire soi-même, sans enregistrement, sans inscription et sans coordonnées

Quel que soit l’entreprise, l’agence ou le courtier qui vous propose une estimation gratuite sur internet, ce service est mis à votre disposition uniquement dans le but d’entrer en contact avec vous. Je pense que vous n’êtes pas dupe, mais le service gratuit n’existe pas vraiment. Si c’est gratuit, la monnaie d’échange, ce sont vos données. Il s’agit d’une manière d’obtenir les coordonnées de propriétaires potentiellement vendeurs.

Déroulement d’une estimation en ligne

Quel que soit le système d’estimation gratuit que vous utilisez sur internet, le principe est toujours le même. Vous remplissez un questionnaire très simplifié afin de renseigner les informations de lieu, de surface nette habitable, de nombre de pièces, etc., puis vous recevez quasi instantanément une approximation de la valeur de votre bien.

Vous serez ensuite contacté par un agent immobilier qui vous proposera un rendez-vous afin d’affiner cette estimation par une inspection sur place, ce qui est absolument nécessaire pour obtenir une estimation plus juste.

Vous pouvez tester un estimateur en ligne gratuit ici. 

Fiabilité des estimations gratuites en ligne

Une étude comparative a été réalisée sur plusieurs résultats de la valeur immobilière d’un même objet, obtenus en utilisant différents logiciels d’estimation hédoniste. La conclusion de cette étude est que, dans 60 % des cas, le prix de vente final chez le notaire était situé à l’intérieur de la fourchette de valeurs donnée par les logiciels.

Dans 40 % des cas, le prix de vente n’était même pas situé à l’intérieur de la fourchette.

Comprenez que les fourchettes sont du genre « la valeur de votre bien est située entre CHF 1'000'000.– et CHF 1'300'000.– », et que dans presque la moitié des cas étudiés, le prix se situait en dehors de la fourchette approximative.

Les résultats de cette étude comparative sont disponibles ici : 👇🏻


Lien comment peut-on faire confiance aux outils estimation en ligne


Estimation gratuite faite par une agence immobilière

La deuxième façon de savoir combien vaut votre maison ou votre appartement est de demander une estimation gratuite à une agence immobilière. Notez qu’elles le font toutes dans le but d’entrer en contact avec vous afin de vous proposer leurs services de courtage immobilier.

Là aussi, vous recevrez des dizaines de propositions pour des estimations gratuites. Que ce soit par lettre ou par flyer, par des annonces publicitaires télévisées ou autres, les propositions ne manquent pas.

Comme vous l’avez lu plus haut, les estimations gratuites sur internet manquent de précision, et les modèles sur lesquels elles sont calculées ont des défauts. Cependant, comme seules 4 entreprises fournissent ce service en Suisse, quelle que soit l’apparence du site internet utilisé, si vous en choisissez 5 ou 6 pour faire des estimations, vous obtiendrez 4 fourchettes de valeurs. Il y aura une sorte de cohérence entre les résultats. Même si cette cohérence peut être dans l’erreur totale.

En ce qui concerne les estimations réalisées par les agences, les variations peuvent être encore plus marquées qu’avec les calculateurs en ligne. En effet, le premier élément dont devrait tenir compte un estimateur digne de ce nom, est la valeur intrinsèque. Vous allez très vite comprendre que l’on ne peut pas s’improviser estimateur sans avoir une sérieuse connaissance des différentes facettes du métier.

Méthode de calcul de la valeur intrinsèque

Intrinsèque signifie « qui est inhérent, propre à quelqu’un ou quelque chose ».

La valeur intrinsèque d’un bien immobilier est également appelée :

  • valeur technique,
  • valeur de la pierre,
  • valeur réelle.

Cette valeur est calculée en partant du postulat suivant : combien cela coûterait-il de construire à l’identique ce bâtiment, sur ce terrain, aujourd’hui, et de déduire une portion de ce montant suite aux dépréciations provoquées par les effets du temps (vétusté).

Plus précisément, il faut tenir compte des éléments suivants pour calculer une valeur intrinsèque – dans le but de réaliser une estimation immobilière gratuite ou payante de tout type de bien immobilier :

  • La valeur du terrain.
  • La valeur de la construction à neuf.
  • Une déduction pour compenser les effets du temps (vétusté, dépréciation).
  • Ajouter la valeur des rénovations entreprises, déduction faite de leurs propres dépréciations.
  • Estimer les aménagements extérieurs.
  • Les frais annexes (frais de raccordements, frais de permis de construire, etc.), si ces frais n’ont pas été inclus dans la valeur de construction à neuf, bien entendu.

Chacun de ces éléments devra encore être apprécié en fonction de nombreux autres critères. Par exemple, la valeur du terrain est très fortement dépendante de sa localisation et des commodités à proximité, de son orientation, de la vue, de l’ensoleillement. Mais également, et avant toute autre chose, la valeur d’un terrain est déterminée par ce qui peut y être construit, ce qui nécessite une étude du plan général d’affectation ainsi que du règlement ou de la police des constructions de cette commune.

En ce qui concerne la valeur de la construction à neuf, elle varie de CHF 350/m3 pour une halle industrielle, à CHF 2'500/m3 pour un chalet de luxe en madrier en montagne.

La valeur à neuf d’une villa en plaine varie entre CHF 700.– et CHF 1'250.– par mètre cube construit en fonction du type de matériaux, des techniques de construction et des finitions, entre autres.

Ce n’est pas donné à tout le monde de connaître ou de savoir reconnaître toutes ces valeurs qui composent la valeur intrinsèque d’un bien immobilier.

Et lorsque la valeur intrinsèque a été correctement estimée, il ne s’agit pas encore de la valeur vénale.

Méthode de calcul de la valeur vénale ou valeur de marché

La valeur vénale, ou encore valeur de marché, est ce point d’équilibre dont je vous parlais au début de cet article. Il s’agit de déterminer au mieux le point de rencontre entre l’offre et la demande. Si un écart trop important existe entre la valeur estimée et le prix demandé – et donc de ce que le marché est prêt à mettre pour acheter cet objet-là, dans cet état-là, dans les conditions de marché qui prévalent à cet instant –, la transaction devient impossible.

Si par contre la valeur estimée correspond à ce que le marché est prêt à mettre pour cet objet immobilier, alors la valeur vénale a été correctement déterminée et elle se transformera en un prix de vente, et donc un prix d’achat.

Une excellente connaissance du marché de la région, une expérience pratique provenant de nombreuses ventes réussies et une honnêteté à toute épreuve sont nécessaires afin d’estimer correctement un bien immobilier dans l’optique de réussir une vente au meilleur prix.

Il faut également se tenir informé de l’évolution des taux d’intérêt, des nouvelles constructions dans la région, de l’ouverture ou de la fermeture d’entreprises à proximité, etc.

Ceci sans parler des décisions politiques, qui ont une influence sur l’économie immobilière.

Une expérience vécue concernant les différences de valeurs entre estimateurs

L’auteur de cet article a suivi la formation Immocourtage au centre de formation de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Formation) à Lausanne.

L’une des matières est l’estimation immobilière. Ce cours est donné par un expert en estimation immobilière avec Brevet fédéral. Il s’agit de Monsieur Patrice Pasquier, directeur chez Naef.

Après avoir enseigné les bases de l’estimation immobilière, Monsieur Pasquier nous a donné un exercice d’estimation à faire. Nous étions 20 élèves avec de l’expérience dans l’estimation et la vente immobilières.

L’énoncé de l’exercice comportait toutes les informations nécessaires pour estimer la valeur intrinsèque de l’objet.

À la fin de l’exercice, chaque élève a donné la valeur qu’il ou elle avait calculée. L’écart entre la valeur la plus basse et la plus élevée variait du simple au double.

Mais, même en faisant abstraction des deux valeurs extrêmes calculées par des courtiers débutants, un écart de 30 % était observé parmi les calculs réalisés par les courtiers ayant déjà une expérience du métier. Et le formateur lui-même admettait qu’un écart de 10 % par rapport à sa valeur était considéré comme une réponse « juste » pour l’examen.

Le facteur humain dans les estimations immobilières gratuites

Le facteur humain est donc malheureusement très important en ce qui concerne l’estimation immobilière. Que ce soit pour introduire des informations dans un calculateur en ligne ou pour faire une analyse de la valeur de marché d’un bien par une observation sur place, la personne qui introduit les données ou qui fait les calculs est un élément essentiel d’une vraie estimation, qu’elle soit gratuite ou payante, entre nous soit dit.

C’est ce même facteur humain qui fait dire que le propriétaire d’un bien est généralement le moins bien placé pour en estimer objectivement la valeur. C’est bien normal. Une évaluation immobilière demande de prendre du recul et de se détacher complètement de l’objet estimé.

Le propriétaire est généralement très fortement attaché à son bien. Il s’agit de son mode de vie, de ses choix personnels, et le tout est attaché à des souffrances, des privations et, heureusement aussi, à de très bons souvenirs. Toutes ces émotions ont tendance à fausser le jugement.

L’estimateur doit également être capable de faire preuve d’une objectivité totale, et ne doit absolument pas faire une estimation gratuite dans le seul but de vous faire plaisir pour que vous lui signiez un mandat.

Malheureusement, il arrive bien trop fréquemment que les propriétaires qui font réaliser plusieurs estimations gratuites choisissent le courtier ou la courtière qui leur a fait l’estimation la plus haute, alors qu’elle est totalement fantaisiste et ne repose sur aucune méthode ni chiffres vérifiables.

Estimations immobilières gratuites réalisées par une agence au forfait ou « sans commission »

Les agences immobilières low cost qui viennent de faire leur apparition en Suisse doivent réduire au maximum l’ensemble de leurs frais afin de proposer des tarifs défiant toute concurrence.

L’une des économies est réalisée sur la qualification du personnel. Vous n’aurez pas de courtiers professionnels expérimentés ayant obtenu le Brevet fédéral de courtier en immeubles dans ce type d’agence à frais réduits. Ces agences misent tout sur le digital et l'automatisation des tâches. L’aspect humain est réduit au strict minimum.

L’une des économies est donc réalisée sur la qualité des estimations gratuites qui, dans le cas des agences au forfait, sont uniquement basées sur le modèle hédoniste. Or, une étude sérieuse montre que cette valeur hédoniste n’est pas suffisamment fiable et qu’elle doit être croisée avec d’autres méthodes, plus précises, afin d’être certain de vendre au meilleur prix du marché.

Au final, en pensant économiser sur les honoraires d’un courtier traditionnel, vous risquez de perdre plusieurs dizaines, voire centaines de milliers de francs en croyant avoir fait une bonne affaire sur la commission. Ce qui fait dire que le « pas cher » est en vérité beaucoup trop cher.

Si le sujet des estimations réalisées par des agences au forfait ou sans commission vous intéresse, je vous invite à lire l'article de mon confrère Gilles Vago, expert en estimations immobilières avec Brevet fédéral, membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilières.


Article Gilles Vago - Estimation statistiques


 

Les étapes d'une estimation immobilière dans le canton de Vaud

Qu'elle soit gratuite ou payante, une estimation immobilière effectuée pour déterminer le prix à demander à de potentiels acheteurs lors d’une vente immobilière, doit se passer comme suit :

  1. Le propriétaire envisage de vendre son bien immobilier et se demande à quel prix il pourrait le proposer sur le marché.
  2. Le propriétaire sélectionne une agence ou un courtier actif dans sa région, et un rendez-vous est fixé.
  3. L’estimateur informe des documents et informations nécessaires afin de réaliser une bonne estimation. Il s’agit au minimum de la police d’assurance ECA et de l’extrait de Registre foncier pour une maison ou villa.
  4. Pour un appartement en PPE, il faudra également fournir les plans de l’appartement, le détail des charges PPE et l’état du fonds de rénovation.
  5. Quel que soit le type de bien, une liste des rénovations des 10 à 15 dernières années est également nécessaire.
  6. L’estimateur va inspecter le bien, de la cave au galetas, et vous posera de nombreuses questions tout en prenant des notes et quelques photos pour son dossier.
  7. Il est probable, voire souhaitable, que l’estimateur prenne des mesures sur place afin de disposer de toutes les informations nécessaires.
  8. De retour au bureau, l’estimateur va compléter ses observations par l’analyse de documents tels que le règlement des constructions et le plan général d’affectation de la zone.
  9. Une étude approfondie de l’état du marché immobilier est réalisée.
  10. L’estimateur calcule la valeur intrinsèque de l’objet et estime la valeur vénale ou valeur de marché.
  11. Un nouveau rendez-vous sera pris afin de vous expliquer tout cela.

Il peut y avoir des variations, mais les grandes lignes sont des incontournables si vous voulez être certain de recevoir un service professionnel digne de confiance.


Infographie - Etapes estimation Vaud


L’expertise immobilière

Dans le domaine de l’immobilier en Suisse, n’importe qui peut s’improviser courtier ou expert immobilier. Les seuls titres qui sont protégés par la loi sont les titres d’expert en estimations immobilières avec Brevet fédéral et de courtier en immeubles avec Brevet fédéral. Pour porter ces titres, il faut avoir réussi les examens de ces Brevets fédéraux.

Il existe donc un métier d’expert en estimations immobilières avec Brevet fédéral. Ces experts peuvent être mandatés par des propriétaires fonciers pour réaliser une estimation de la valeur vénale de leur bien.

Ce type d’expertise n’est pas gratuit, étant donné que l’expert ne vous proposera pas un mandat de courtage rémunérateur, car ce n’est pas son métier.

Ces expertises sont fréquemment demandées par les juges en cas de divorce ou de succession litigieuse, par exemple. Dans certains cas, les banques peuvent faire appel à ce type d’expert afin d’évaluer la valeur d’un bien en vue d’un financement hypothécaire.

La différence majeure entre une expertise et une estimation est que l'expertise prend essentiellement en compte des facteurs financiers – valeur de rendement, rendement des fonds propres, etc. –, alors que le courtier estimateur va prendre en considération la défense des intérêts du propriétaire vendeur face à la partie « acheteur » du marché.

La démarche d'estimation d'un courtier est donc plus commerciale et marketing.

La solution pour bien estimer gratuitement la valeur de votre maison, villa ou appartement en PPE en Suisse

Notre conseil, pour vous aider à obtenir une estimation gratuite, est et restera encore longtemps de faire appel à un vrai professionnel formé, qualifié, compétent et expérimenté, qui connaît la région pour y avoir réussi de nombreuses ventes d’objets similaires au vôtre.

Les ordinateurs apportent une assistance à ce type de spécialiste, mais les machines ne sont pas prêtes à remplacer les humains dans tous les domaines d'activité, et certainement pas dans un domaine aussi complexe que l’immobilier suisse.

La méthode d’estimation utilisée doit vous être expliquée, et elle doit faire sens pour vous. Méfiez-vous des « je pense qu’on devrait essayer à tant … », ou encore des « selon moi, on peut en espérer tant ... ».

Votre expert local peut vous proposer une estimation gratuite, car cela reste une bonne manière d’entrer en contact et d’établir une relation mutuelle de confiance. Mais qui dit « gratuit » ne dit pas forcément bâclé ou à la louche.

Conclusion

C’est votre avenir qui est en jeu, ne le mettez pas dans les rouages d’un ordinateur ni dans les mains de personnes incompétentes. 

Vincent Grognard

Directeur général d’IMMO 4G

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