Peut-on faire confiance aux outils d’estimation immobilière en ligne ?

De plus en plus de sites Internet proposent des estimations gratuites de la valeur de votre bien immobilier en ligne. Le principe est simple, vous voyez une pub – que ce soit sur Facebook, Instagram, LinkedIn, le 20 minutes – ou vous effectuez une recherche avec Google, votre curiosité est titillée et vous remplissez le formulaire afin d’obtenir en quelques clics la réponse à la question :
« Combien vaut mon bien immobilier ? ». 
 
Cette grande facilité apparente est bien réelle, les calculateurs de la valeur de biens immobiliers sur Internet tiennent leur promesse d’une réponse en quelques minutes. Maintenant, la question qui se pose est de savoir si ce type d’estimation immobilière est vraiment fiable.
 
Les outils gratuits d’estimation immobilière en ligne permettent de se faire une idée approximative de la valeur de marché d’un bien. Le nombre de critères pris en compte est limité, et la fourchette de prix est large. Les estimateurs sur Internet fonctionnent correctement pour les biens immobiliers standards, mais leurs résultats ne sont pas fiables pour les biens atypiques. Il demeure nécessaire d’affiner l’estimation grâce à l’inspection du bien par un spécialiste en estimation. 
 
Nous avons réalisé pour vous une étude comparative des résultats du calculateur gratuit RealAdvisor (qui utilise un système d'estimation en ligne traditionnel) avec le prix de vente effectif chez le notaire, pour différentes sortes d’objets immobiliers du canton de Vaud.
 
Cette analyse vous donnera les éléments de réponse nécessaires afin de pouvoir juger par vous-même de la fiabilité des estimations de biens immobiliers gratuites sur Internet, selon les circonstances.
 
⚠️ Cet article n'est pas un article sponsorisé. Nous avons en effet une relation de partenariat avec RealAdvisor car nous avons confiance en leur évaluation. Les informations et conseils présents ici s'appliquent à tout autres système d'évaluation en ligne.
 

Comment se déroule une estimation en ligne ?

Procédure d'estimation en ligne avec RealAdvisor
 
Il suffit de suivre le guide. Vous remplissez les informations demandées, et RealAdvisor vous sort une fourchette de valeurs dans un rapport d’estimation. C’est simple et presque ludique. 
 
Processus estimation en ligne 2
 

Quelles sont les plus grandes sources d’erreur observées avec les estimateurs en ligne ?

Nous travaillons en partenariat avec RealAdvisor. Ceci nous donne l’opportunité d’être en contact avec de très nombreux propriétaires qui ont utilisé cet outil pour calculer le prix de leur maison ou appartement sur Internet. 
 
La source principale d’erreur que nous observons se situe au niveau du calcul de la surface habitable qui est introduite dans l’estimateur en ligne. 
 
Le problème est qu’il existe une multitude de notions de surface dans le bâtiment. Ce n’est vraiment pas évident de s’y retrouver, car les différentes méthodes de calcul des surfaces ne sont pas totalement harmonisées entre elles. Sur base de très nombreuses recherches, nous avons déterminé que la surface nette habitable peut être définie ainsi :
 
Il s’agit de la surface à l’intérieur de chaque mur de chaque pièce propre à l’habitation. Seules les pièces chauffées mesurant 10 m² au moins, disposant d’une ou plusieurs fenêtres, et étant au-dessus du niveau du sol – et dont la surface vitrée est d’au moins un dixième de la surface de la pièce – comptent comme pièces et comme surfaces habitables. Les annexes aux pièces habitables, telles que le dressing ou le cellier, comptent également dans cette surface.
Les surfaces peuvent être mesurées sur place ou à partir de plans à l’échelle.
 
Dans le canton de Vaud, les mezzanines et les combles sont considérés comme habitables à partir d’une hauteur de 1.3 mètre, pour autant qu’au moins la moitié de leur surface ait un plafond à 2.4 mètres. 
 

Surface nette habitable 

La surface nette habitable est la surface qui est réellement disponible. On peut également parler de « surface balayable ». Il s’agit donc des mesures de murs intérieurs à murs intérieurs, sans l’épaisseur des parois de séparation.
 
Les armoires encastrées, le bloc de cuisine, le foyer de la cheminée et la cage d’escalier comptent dans cette surface.
 
Si vous deviez couvrir chaque centimètre carré de la surface des pièces habitables de votre maison ou de votre appartement avec un revêtement de sol, la surface de revêtement nécessaire serait équivalente à la surface nette habitable.
 

Surface habitable

Mais la surface habitable (il y a juste le « nette » qui disparaît), elle, est définie comme suit selon le mode standard de calcul des surfaces recommandé par l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI) :
 
La surface habitable est la surface mesurée à l’intérieur des murs extérieurs de l’habitation. Cette surface inclut donc la surface de construction intérieure (l’épaisseur des murs internes). La surface habitable est habituellement supérieure de 5% à la surface nette habitable.
 

Surface brute habitable

Malheureusement, dans certains cantons, on parle encore d'un autre type de surface : la surface brute habitable. Celle-ci inclut l'épaisseur des murs extérieurs. Les mesures se prennent alors de murs extérieurs à murs extérieurs.
 
C’est un vrai casse-tête. Et les modèles d’estimation hédoniste sont confrontés à ce problème de définition. 
 
Voici un exemple de variation de surface selon la définition utilisée :
 
Surface nette habitable
100 m²
Surface habitable
105 m²
Surface brute habitable
130 m²
 
Et ceci sans parler de la surface PPE qui est majorée de la surface de construction des murs non porteurs, et pondérée par la moitié de la surface des balcons et le tiers de la surface des terrasses ! 
 
Voici l’exemple d’un propriétaire de la région de Lausanne qui utilisait de mauvaises informations de surfaces :
 
Monsieur X a fait une estimation en ligne et m’appelle pour vérifier les résultats. Il a introduit le chiffre de 220 m² de surface habitable. 
J’ai demandé à ce propriétaire tout à fait bien intentionné, où il avait obtenu les chiffres des surfaces.
Les chiffres provenaient de la police d’assurance de l’Établissement cantonal d’assurance (ECA), dont voici un extrait :
 
 
Le rez de 125 m² plus le premier de 93 m² donnent une surface totale de 218 m² arrondis à 220 m².
 
J’ai alors sorti mon télémètre laser pour prendre les mesures de chaque pièce, et voici les résultats :
 
Surfaces habitables
Rez
Séjour
44.36
Chambre
9.00
Cuisine
14.14
Studio
21.95
W.-C.
2.96
1er
 
Chambre 1
12.95 
Chambre 2
11.84 
Chambre 3
12.24
Chambre 4
12.95
W.-C./Douche
5.10
Salle de bains parentale
7.00
Total habitable
154.49
Nous pouvons donc constater une différence de plus de 70 m² entre la surface calculée par l'ECA, et la surface nette habitable mesurée par un expert en estimation immobilière.
 
Explication : l’Établissement cantonal d’assurance mesure l’objet à assurer pour en calculer le volume. Il s'agit d'une norme en Suisse : les coûts de construction sont toujours calculés en fonction du volume. Les surfaces mesurées par l’ECA, et visibles sur le court extrait ci-dessus, sont par conséquent les surfaces des planchers mesurées de murs extérieurs à murs extérieurs. Elles n'ont pas pour but de calculer la surface réellement habitable, mais simplement le volume de la construction. Ces surfaces sont approximativement 30% plus grandes que la surface habitable.
 
 
Dans ce cas, la surface de plancher du rez et du 1er étage est de 218 m², tandis que la surface habitable mesurée de murs intérieurs à murs intérieurs est de 155 m².
 
Inutile de vous préciser que le montant calculé par l’estimateur en ligne était faux, puisque l’information était elle-même erronée au niveau du calcul de la surface. 
 

Comment calculer la surface de mon bien ?

Sur base des définitions qui précèdent, si votre appartement ou maison est de forme carrée ou rectangulaire, mesurez la longueur et la largeur de murs intérieurs à murs intérieurs. Soustrayez 5% de la somme obtenue, et vous aurez une mesure assez juste de la surface nette habitable de votre bien.
 
Si votre maison ou appartement possède des formes géométriques plus compliquées, mesurez la surface de chaque pièce habitable et additionnez le tout, comme vous l’avez vu dans l’exemple précédent. 
 

Comment les estimateurs professionnels réalisent-ils leurs estimations ?

Les estimations immobilières diffèrent légèrement, selon qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement.
 
Pour ce qui est des villas, un estimateur professionnel n’utilise pas la surface habitable pour ses calculs. Les informations auxquelles les estimateurs professionnels se fient pour réaliser une estimation fiable sont : la surface de la parcelle qu’elle apparaît au Registre foncier, le volume construit tel que calculé par l’ECA, l’année de construction, la dépréciation due aux effets du temps (vétusté), les rénovations entreprises, les travaux à plus-value, les aménagements extérieurs et les frais annexes.
 
Alors que pour des appartements, les éléments prépondérants seront : la surface PPE, l'année de construction, l'entretien de l'immeuble et la qualité des finitions.
 

Comparatif des résultats entre le calculateur en ligne de RealAdvisor et la méthode d’Immo 4G

Voici un rapport d’estimation réalisé par un logiciel d’estimation immobilière hédoniste sur Internet, comparé à l’estimation réalisée selon la méthode de la valeur vénale préconisée par l’USPI. Il s’agit d’une villa de constructeur avec des finitions standards et des aménagements extérieurs habituels pour ce type de maison. 
 
Illu 1 page 2
 
Et voici le même bien estimé selon la méthode traditionnelle :
 
Estimation valeur vénale
 
m²/m3
Prix unitaire
Valeur
Terrain
Parcelle n° xxx
1'116 m²
CHF 900
CHF 1'004'400
Construction
construction
970 m³
CHF 775
CHF 751'750
Vétusté
Sur 15 ans (–1%/an)
–15%  valeur à neuf
 
– CHF 112'763
Aménagements extérieurs
Terrasse, gazon, végétation, haie, place goudronnée, murs, rampe d'accès, etc.
990 m²
CHF 200
CHF 198'000
Frais annexes
7% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements…)
7%
 
CHF 44'729
Total valeur vénale
 
 
CHF 1'886'117
 
Vous trouverez ci-dessous une autre analyse comparative entre une estimation réalisée en ligne et une estimation gratuite de la valeur vénale par un expert. Dans cet exemple, après la phase d’estimation, j’ai mis le bien en vente et j’ai réussi la vente. La comparaison est donc bien possible entre la valeur estimée en ligne, la valeur vénale calculée selon la méthode traditionnelle, et le prix de vente inscrit sur l’acte notarié.
 
Il s’agit d’une grande villa située dans la région de Morges, avec des finitions un peu au-dessus de la moyenne. Les surfaces, volumes et nombre de pièces sont également supérieurs à la moyenne. Ici, j’ai remarqué que l’estimateur en ligne était moins fiable, et que les résultats obtenus par ce calculateur hédoniste étaient en dessous de la vraie valeur de marché – en tenant compte des caractéristiques propres à cet objet.
 

Voici le rapport d’estimation de RealAdvisor :

illu 2_
 
Et voici mon estimation de la valeur de marché de cette villa, calculée selon ma méthode habituelle :
 
Estimation valeur vénale
 
m²/m3
Prix unitaire
Valeur
Terrain
Parcelle n° xxx
1’100 m²
CHF 500
CHF 550'000
Construction
Valeur à neuf de la construction
1’180 m³
CHF 825
CHF 973'500
Vétusté
Sur 15 ans (–0,75%/an)*
–10% de la valeur à neuf
 
– CHF 97'350
Aménagements extérieurs
Terrasse, gazon, végétation, haie, place goudronnée, mur, etc.
962 m²
CHF 80
CHF 76'960
Frais annexes
6% de la valeur nette de la construction (permis, taxes, raccordements…)
6%
 
CHF 52'569
Total valeur vénale
 
 
CHF 1'555'679
*Habituellement, un montant de 1% est déduit par année de vétusté, mais puisque le bien en question avait fait l'objet de bonnes rénovations, ce pour cent a été ramené à 0,75.
 
Lors d’une estimation, il faut toujours garder à l’esprit qu’un prix n’a de valeur que si le bien trouve un acquéreur.
 
Dans ce cas, ayant vendu la maison pour le compte du propriétaire, j’en connais le prix de vente. Voici un extrait de l’acte authentique signé devant notaire :
 
 
 

Comparaison de résultats entre estimation en ligne gratuite et méthode traditionnelle, pour des appartements

 
Voici une comparaison entre le résultat du calcul effectué par RealAdvisor sur Internet et une estimation traditionnelle réalisée après inspection du bien.
 
illu 3
 
Et voilà un extrait de mon rapport d’estimation.
 
Les principaux critères que j’ai pris en compte afin d’estimer la valeur de votre appartement sont les suivants :
  • la surface habitable
  • le nombre de pièces
  • l’orientation
  • l’ensoleillement et la luminosité
  • la vue
  • le nombre de salles de bains/douches
  • la qualité des finitions
  • le type de construction
  • l’année de construction
  • l’année de la dernière rénovation
  • l’état général du bâtiment
  • le nombre d’étages
  • le nombre d’appartements dans l’immeuble
  • la position de votre appartement par rapport aux autres
  • la présence d’un ascenseur
  • le type de chauffage 
  • les performances énergétiques
  • l’état des installations techniques
  • les places de parc et/ou garage couvert
  • la situation dans la commune
  • les services de proximité et leur distance
  • les nuisances éventuelles
  • toute autre information pertinente, cette liste n’étant pas exhaustive. 
Sur base de ces informations et calculs, je vous propose d’afficher le prix de vente de :
CHF 1’100’000.– 
 
Voici un autre exemple d’estimation en ligne pour un appartement, toujours avec le calculateur hédoniste de RealAdvisor.
 
La première estimation réalisée par le propriétaire comportait des inexactitudes au niveau des différentes surfaces.
 
Le propriétaire avait introduit la surface PPE en tant que surface habitable, ce qui a provoqué une différence de valeur de CHF 100'000.–.
 
Voici le rapport d’estimation en utilisant les bonnes surfaces :
illu 4_
 
Dans ce cas bien précis, j’ai accepté d’afficher le prix de CHF 1'200'000.– sur les différentes annonces. Un certain nombre d'offres ont été formulées, et la meilleure a été acceptée. Voici un extrait de l’acte de vente :
 
 
Vous trouverez ci-dessous un tableau reprenant plusieurs estimations réalisées en ligne, mettant en relief les valeurs obtenues par différentes méthodes d'estimation, ainsi que le prix de vente effectif pour chaque bien :
 
Type de bien
Région
Valeur estimateur hédoniste en ligne.
(Fourchette de … à ...)
Valeur estimation traditionnelle
(valeur vénale)
Prix de vente effectif
Indice de confiance de l'estimation en ligne (1)
Villa standard
Lausanne
CHF 1'744'000
CHF 1'928'000
CHF 1'886'000
Pas encore connu
 
Villa un peu atypique
Morges
CHF 1'303'000
CHF 1'440'000
CHF 1'556'000
CHF 1'550'000
Mauvaise
Appartement standard
Lausanne
CHF 997'000
CHF 1'102'000
CHF 1'100'000
Pas encore connu
 
Appartement standard
Lausanne
CHF 1'001'000
CHF 1'107'000
CHF 1'100'000
CHF 1'075'000
Bonne
Villa standard
Morges
CHF 1'502'000
CHF 1'660'000
CHF 1'602'000
CHF 1'575'000
Bonne
Petite maison atypique à rénover
Lausanne
CHF 943'000
CHF 1'043'000
CHF 875'000
CHF 890'000
Mauvaise
Villa individuelle à rénover
Morges
CHF 824'000
CHF 910'000
CHF 875'000
CHF 900'000
Bonne
Villa individuelle
Nord-Vaudois
CHF 701'000
CHF 775'000
CHF 875'000
CHF 875'000
Mauvaise
Appartement duplex
Morges
CHF 930'000
CHF 1'028'000
CHF 1'000'000
CHF 1'000'000
Bonne
(1) L’estimation en ligne est considérée comme digne de confiance si le prix de vente effectif se situe dans la fourchette donnée par le logiciel d’estimation hédoniste. 
 
Sur les sept transactions pour lesquelles le prix de vente est connu (acte notarié), quatre ont été conclues à un prix qui se situe à l’intérieur de la fourchette, et trois se situent en dehors de la fourchette. 
 
Il faut également noter que dans deux des trois cas où la valeur de l’estimateur varie fortement avec le prix de vente final, il s’agissait de biens atypiques. Les estimateurs en ligne sont donc une aide véritable lorsqu'on cherche à obtenir un ordre d’idée approximatif de la valeur de marché d’un bien immobilier standard tels qu'une villa de constructeur ou un appartement traditionnel.
 
Pour les biens atypiques, qui représentent tout de même une grande partie des biens immobiliers de Suisse, les logiciels d’estimation en ligne ne disposent pas de suffisamment d’éléments de comparaison, et les résultats sont moins fiables.
 
Notre partenaire RealAdvisor ne cache absolument pas cette faille, de même qu’il ne prétend jamais que la valeur déterminée par leur calculateur est juste et sans appel. Au contraire, chaque rapport d’estimation est accompagné de la mise en garde suivante, clairement visible :
 
Indication Real advisor
 
Dans tous les cas, l’intervention d’un professionnel formé aux techniques d’estimation, et connaissant très bien votre région, est absolument nécessaire afin de déterminer correctement (ou, dans certains cas, de valider) bon prix de vente à afficher.
 
Faites estimer votre bien par un expert
 

Sur quoi se basent les estimateurs en ligne 

En Suisse, il existe plusieurs modèles d’estimation hédoniste sur base desquels des estimations en ligne sont proposées.
Les trois principales entreprises qui vendent ces services sont Wüest Partner, IAZI/CIFI et Price Hubble.
 
Il s’agit d’entreprises qui vendent des informations aux professionnels de l’immobilier et aux entreprises connexes telles que les banques.
 
Lorsqu’une banque réalise l'estimation d'un bien, elle utilise l’une de ces trois entreprises et son modèle d’estimation hédoniste. Elle doit faire cela afin de pouvoir valider le prix d'achat du bien et donc le montant de l'hypothèque.
 
Les logiciels de ces entreprises sont des modèles statistiques hédonistes qui décomposent chaque partie d’un bien immobilier et lui attribuent une valeur sur base du montant connu de transactions passées. 
 
Les prix de vente ne sont connus que des notaires, des courtiers et des banques qui financent l’achat. Les banques partagent leurs informations en utilisant un ou plusieurs modèles d’estimation hédoniste. Ces bases de données sont à leur tour utilisées afin de proposer des estimations en ligne. 
 
Donc, en Suisse, vous pouvez trouver 25 propositions d’estimations en ligne, mais elles sont toutes basées sur l’une des trois entreprises citées. Les résultats seront donc les mêmes, à peu de chose près, selon les critères pris en compte ou d'autres facteurs propres à chaque plateforme. Le calculateur utilisé sur le site Comparis fait exception, car il utilise le prix affiché sur les annonces afin de proposer des estimations. Comme vous devez vous en douter, celles-ci sont très approximatives, étant donné que le prix affiché n’est habituellement pas le prix final. 
 

Sur quoi se basent les courtiers en immobilier pour réaliser une estimation ?

Un courtier professionnel va se baser sur les éléments suivants pour réaliser une estimation :
 

💰 Les prix des terrains 

Ils sont connus des courtiers, qui sont à la recherche de terrains constructibles pour des potentiels acquéreurs qui cherchent à faire construire.
 

🏗️ Les prix des constructions neuves 

Ces prix sont également connus. L’Office fédéral de la statistique publie chaque trimestre des rapports au sujet de l’évolution des coûts de construction. 
Les prix de construction dépendent de la qualité de la construction elle-même et du niveau de qualité des finitions. Il s’agit d’éléments pour lesquels des informations sont disponibles, et les professionnels du métier expérimentés utilisent ces points de repère.
 

🌳 Les aménagements extérieurs 

Il s’agit là encore d’éléments chiffrables : la pelouse, les haies, les clôtures, les arbres, etc., coûtent un certain prix pour être mis en place. 
 

🚧 La vétusté

Les effets du temps doivent également être pris en considération. Une déduction de la valeur à neuf de la construction doit être opérée. Le montant déduit doit être équivalent au montant nécessaire pour remettre à neuf l’immeuble ou la villa faisant l’objet de l’estimation. 
 

💸 Les frais annexes

Les frais d’architecte, de permis de construire, de raccordement aux eaux claires et usées, etc., ont un coût. On parle ici des dépenses engendrées par ces éléments à l'époque où le bien a été construit.
 

💡 Le bon sens

Certaines personnes en sont naturellement dotées, d’autres moins, et certaines pas du tout. Je vous encourage à vous entourer de professionnels dotés de beaucoup de bon sens. Et si vous avez lu cet article jusqu’ici, je pense que vous faites partie des personnes dotées de beaucoup de bon sens. Vous ne devriez donc pas avoir de difficulté à trouver un pro de ce genre-là. 
 
Chacune de ces catégories doit encore être décortiquée et analysée en détail afin d’établir une estimation en laquelle on pourra avoir confiance.
 

Mon avis d’expert local en courtage immobilier sur les estimations de RealAdvisor

J’ai eu l’occasion de tester tous les modèles d’estimation proposés sur Internet, dans le canton de Vaud et en Romandie, sur un très grand nombre d’objets immobiliers vraiment différents les uns des autres. 
 
En tant que praticien confronté aux réalités concrètes du terrain, et qui se doit de mettre d’accord un vendeur avec un acheteur, la phase d’estimation et la stratégie de vente sont pour moi des éléments absolument primordiaux pour la réussite d’un projet de vente immobilier.
 
Les estimations réalisées par RealAdvisor sont à ce jour les plus réalistes quant à la fourchette de prix proposée par un calculateur en ligne. 
 
Il est cependant absolument nécessaire d’inspecter un bien complètement et de vérifier son état matériel et juridique pour déterminer précisément le bon prix de vente à afficher sur les annonces, et ainsi vendre au meilleur prix de marché possible.
 
Et à IMMO 4G, nous ne sommes pas les seuls courtiers professionnels à avoir confiance dans les estimations réalisées par RealAdvisor. 
 


 
Quels sont les avis des utilisateurs du site Internet d’estimation de RealAdvisor ?
Sur les 237 avis donnés sur Trustpilot au sujet des estimations de RealAdvisor, 81% des personnes sont tout à fait satisfaites. C’est un très bon indice de confiance. 
 


 
Les avis sur Google sont également un très bon indicateur de la confiance accordée par les utilisateurs de ce service d’estimation gratuit en ligne.
 


 

Ce qu'il faut retenir de cet article 

  • La méthode hédoniste d’estimation de la valeur de biens immobiliers est adaptée aux biens standards, mais elle nécessite encore d’être affinée par un expert qui effectue une inspection sur place. 
  • Les estimateurs en ligne (qui utilisent cette méthode dite "hédoniste") donnent un ordre de grandeur de la valeur d’un bien. Selon le type de bien, le prix de vente sera situé à l’intérieur de la fourchette dans la majorité des cas.
  • Des différents modèles d’estimation hédoniste gratuits en ligne, RealAdvisor donne des résultats fiables dans une majorité de cas
  • En revanche, dès que le bien présente des caractéristiques atypiques, la méthode hédoniste montre ses limites et il est alors nécessaire de faire appel à un expert.

Faites estimer votre bien par un expert

Vincent Grognard

Directeur général d’IMMO 4G

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