Pourquoi vendre son bien  ?

Le logement de vos rêves à une certaine époque de votre vie peut s’avérer inadapté à votre évolution, des années plus tard. 
 
C’est tout à fait normal. Les choses évoluent sans cesse. Un jour vous viviez seul, et ensuite vous vous êtes marié. Tant que vous n’aviez pas d’enfant ou tant que votre premier était un nourrisson, vous pouviez vous contenter d’un appartement de 2 ou 3 pièces. 
Mais vous vous êtes vite retrouvé à l’étroit. 
 
Alors vous avez acheté une maison dans laquelle vous avez vu grandir et s’épanouir vos enfants.
 
Puis, leur éducation terminée - et visiblement réussie, puisqu'ils ont tous quitté le cocon familial pour voler de leurs propres ailes -, vous voilà maintenant avec une maison sur les bras, bien trop grande pour juste vous, et de plus en plus lourde à entretenir, et vous envisagez de retourner vivre dans un appartement. 
 

Appartement trop petit

Reprenons au début de la séquence logique. 
 
Il est assez fréquent qu’un premier achat immobilier soit un appartement en PPE. Les raisons qui vous ont poussé à acheter un appartement plutôt qu’une maison, sont simples et très rationnelles. En général, l’appartement en PPE nécessitera un budget moindre que le montant nécessaire pour acheter une maison unifamiliale. La proportion de terrain occupé, comparée à la surface utilisée pour des logements, fait que les appartements devraient être moins chers que les maisons. 
 
De plus, tant que vous n’aviez pas encore d’enfant, un jardin ne vous semblait peut-être pas nécessaire. L’appartement en PPE présente bien d’autres avantages tels que des frais d’entretien de l’immeuble pris en charge par tous les copropriétaires, des parties communes nettoyées par un concierge, etc. 
 
Bien entendu, il y a le revers de la médaille. Vos voisins ne sont jamais bien loin. Et il suffit d’un copropriétaire particulièrement antisocial au sein d’une réunion de copropriétaires pour sérieusement plomber l’ambiance. Mais, au final, les réunions de copropriétaires n’ont lieu qu’une fois par an et vous n’êtes pas obligé d’y assister. 
 
Alors, quels que soient les avantages et les inconvénients d’un appartement en PPE, lorsqu’il est devenu trop petit et donc inadapté à la taille de votre famille, vous avez ressenti le besoin irrépressible de sortir de ce nid douillet qui s’est transformé en boîte à sardines. 
 

Vendre ou ne pas vendre, telle est la question

Si vous êtes précisément dans cette situation, vous pourriez vous poser la question suivante :
Est-ce plus intéressant de vendre mon appartement ou alors le garder et le mettre en location ?
Si vous vous posez cette question, la toute première chose à faire est d’établir votre surface financière. Il s’agit là d’un terme que j’ai appris lors d’une de mes formations à l’USPI, et que j’aime ressortir au bon moment. Mais j’aurais tout aussi bien pu écrire :
 
« Avez-vous suffisamment de fonds propres et de revenus afin de prétendre à l’achat d’un autre bien (sans doute plus cher) sans devoir vendre votre bien actuel ? »
 
Afin de pouvoir répondre à cette question, vous allez devoir déterminer le loyer auquel vous pourriez louer votre appartement. Là, tout dépend de l’endroit où il se trouve. 
L’unité de mesure de la valeur du loyer la plus efficace est le prix au mètre carré par an.
 
Par exemple, à Vallorbe, vous pouvez trouver des appartements au prix de 200 francs le mètre carré par an. Un 2.5 pièces de 50 m² se louera donc au loyer annuel de 50 × 200 = 10'000.— par an, soit 833 francs par mois (hors charges). 
Par contre, à Lausanne, vous pouvez arriver à 350 francs par mètre carré par an. Là, un 2.5 pièces de 50 m² peut se louer 17'500 francs par an, soit 1'458 francs par mois. Toujours sans les charges. 
 
Mais si les fonds de pension, assurances et autres sociétés d’investissement immobilier tirent des revenus substantiels de la location d’appartements, il ne faut pas oublier qu’il s’agit là d’un métier à part entière, avec une charge de travail très importante pour gérer et entretenir un parc immobilier. Il suffit de voir le nombre de secrétaires et de comptables employés dans une gérance immobilière pour lever tout doute par rapport à la lourdeur de ce travail.
 
Ce que je veux dire est qu’il y a aussi de grosses tracasseries à l’horizon lorsque vous louez votre appartement. Vous pourriez également en confier la gestion à une gérance , mais là encore au détriment de la rentabilité puisque vous allez rétrocéder une partie du loyer perçu en frais de gérance. Donc la rentabilité n’est pas forcément très intéressante, en fin de compte, pour la location d’un seul appartement.
 
Un autre facteur est que les appartements construits dans un immeuble en copropriété sont mieux finis, plus luxueux que les appartements des immeubles à vocation purement locative , et que vous aurez pourtant des difficultés à louer plus cher votre appartement exclusif que le prix d’une location standard. Sans compter le risque de voir votre bien se dégrader beaucoup plus vite en le confiant à des locataires. C’est triste à constater, mais le fait est que les gens prennent souvent moins soin des objets qui ne leur appartiennent pas. 
De plus, dans la grande majorité des cas, le raisonnement s’arrête très rapidement à la constatation qu’il est nécessaire de récupérer les fonds propres et le bénéfice de la vente pour avoir une chance de disposer des fonds propres suffisants pour acheter une maison. 
Vous pourriez donc être simplement intéressé à vendre votre appartement pour acheter une maison plus grande et plus confortable pour votre famille. 
 

Maison trop grande

Il arrive un âge où la maison, jadis adaptée à la vie de famille, devient un fardeau de plus en plus pénible à entretenir, et bien trop grande pour vous, maintenant que les enfants sont partis. 
 
Les avantages d’une maison sont indéniables : espace, liberté, tranquillité, voisins (plus ou moins) éloignés… Tout ceci contribue à un confort de vie très appréciable. 
 
Mais très souvent, les zones de villas sont excentrées des centres urbains, avec peu ou pas de transports en commun, ce qui peut devenir sérieusement problématique quand on atteint un certain âge. Cela constitue un autre inconvénient.
 
Vendre votre maison est une grosse décision à prendre. Et pour prendre une bonne décision, il faut disposer des bonnes informations. C’est essentiel. 
 
La chose la plus importante est d’avoir une raison de vendre. Et si en plus cette raison est vraiment bonne, alors les choses pourront se faire harmonieusement. 
 
Il existe autant de bonnes raisons de vendre qu’il existe de propriétaires. Vous êtes unique. Votre situation est unique. Il se peut que d’autres personnes soient dans une situation similaire, mais il est impossible que d’autres personnes soient dans l’exacte même situation que vous. 
 

Vendre avec un but

Dans quel but aimeriez-vous vendre ? Ou encore, quel objectif de vie la vente de votre maison vous permettrait-elle de réaliser ?
 
Avoir un but à réaliser permet de soulever des montagnes (presque) sans effort. 
 
Vous pourriez vouloir vous libérer de toute dette et habiter un pied-à-terre dans lequel vous revenez entre deux voyages de loisir.
 
Ou vous pourriez vouloir quitter la Suisse pour aller vivre dans un pays au climat plus clément, où la vie est trois fois moins chère. 
 
Vous pourriez vouloir aider vos enfants maintenant en leur faisant une avance sur héritage, ou en leur faisant une donation afin de les aider dans une période de leur vie où ce sera bien plus efficace que s’ils recevaient un héritage dans 20 ans. 
 
Vous pourriez vouloir faire le tour du monde sur un bateau de croisière grand luxe… 
 
Peu importe que votre projet soit raisonnable ou non, qu’il soit conservateur ou pas. Ce qui compte, c’est que vous ayez un projet à réaliser, qui peut très bien être : je veux déménager dans un appartement, sans pelouse à tondre, sans haie à tailler, sans neige à déblayer et sans chauffage à entretenir. 
 

Premier conseil 

Mon premier conseil est de collecter un maximum d’informations et de prendre votre décision par vous-même.
 
Une vente immobilière est une grande source de stress et de fatigue, sans compter les difficultés déstabilisantes d’un déménagement. C’est un gros changement. Pas évident du tout. Et il vaut beaucoup mieux faire ce changement tant que vous avez bon pied bon œil.
 

Deuxième conseil 

Mon deuxième conseil est donc de vous y prendre à l’avance et de ne pas attendre la dernière limite avant de commencer vos démarches. J’aide des propriétaires à réaliser leur projet tous les jours, et parfois je suis en contact avec des personnes qui ont attendu trop longtemps avant de passer à l’action. Jusqu’à un certain âge, cela n’est pas trop difficile. Mais il arrive un moment où la simple idée de porter un carton de vieux livres pour les emmener à la déchèterie devient un obstacle quasiment insurmontable. Et à ce stade, les choses peuvent devenir beaucoup plus difficiles et se dégrader très rapidement. N’attendez pas d’en arriver là. Agissez avant. 
 

Propriétaire ou locataire ?

Une autre question que vous pourriez vous poser est de savoir si vous devez vendre votre maison pour racheter un appartement ou alors devenir locataire ?
 
Là aussi il s’agit d’une question fondamentale. Et l’un des facteurs à prendre en considération est votre espérance de vie. Il peut sembler incongru d’aborder le sujet de l’espérance de vie, mais il s’agit d’un facteur qu’il vaut la peine de considérer. Il se peut qu’il vous soit très difficile de faire des pronostics à ce sujet. Vous pourriez être particulièrement pessimiste à ce sujet, ou au contraire être d’un tempérament très optimiste et penser que vous êtes immortel... Quoi qu’il en soit, en fonction de l’âge auquel vos parents et grands-parents sont décédés, en fonction de votre style de vie, de votre historique de santé et des statistiques nationales, tout indique que plus une personne est âgée, moins longtemps il lui reste à vivre. C’est ici que je me sens obligé de préciser que cette lapalissade est une boutade qui, je l’espère, sera perçue comme une pointe d’humour.
 
D'ailleurs, l’Office fédéral de la statistique fournit des informations très précises au sujet de l’espérance de vie
 
Mais sans nous appesantir lourdement sur le sujet de la fragilité de nos enveloppes corporelles, il peut cependant être intéressant de considérer les cas de figure suivants :
 
Si vous êtes un jeune retraité de 65 ans en pleine forme, vous avez certainement tout intérêt à vendre votre maison pour racheter un appartement plus petit et plus adapté à votre nouvelle vie. Le bénéfice réalisé sur la vente de votre maison vous permettra d’acheter un appartement tout en conservant un capital pour votre retraite bien méritée. 
 
Si vous êtes un retraité avec 10 ou 15 ans d’expérience dans cette activité, il pourrait s’avérer intéressant pour vous de vendre votre maison pour louer un appartement en centre-ville, proche des commodités et services de proximité. Vous pourrez ainsi profiter de la plus-value réalisée lors de la vente de votre bien.
 
Si vos années d’expérience de la retraite sont encore plus élevées et que vous habitez toujours une maison, il se peut qu’il soit approprié pour vous de la vendre afin d’avoir les fonds nécessaires pour aller vivre dans un appartement protégé.
 
Conclusion
Un propriétaire peut être amené à se poser des questions quant à la vente de son appartement ou de sa maison à différents stades de sa vie.
 
Se poser des questions est tout à fait légitime et est le propre d’une personne équilibrée. Une fois les questions posées, il faut obtenir les réponses. Et de préférence une majorité de bonnes réponses.
 
Maintenant que vous avez lu cet article, vous êtes plus à même d'aborder le sujet de la vente de votre bien sereinement, et vous avez plusieurs pistes à explorer afin de préciser votre approche. 
 
Vous découvrirez dans d’autres articles des informations qui vous permettront de décider correctement de la direction à prendre pour votre situation précise.
 
J’espère sincèrement que cette lecture vous a éclairé un peu plus.
Vincent Grognard

Directeur général d’IMMO 4G

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