Comment vendre mon bien au meilleur prix ?

Comment vendre mon bien au meilleur prix ?

Vendre un bien immobilier, que ce soit la villa ou l’appartement dans lequel vous habitez en ce moment, est une grosse décision à prendre.

La question qui revient le plus souvent est "Comment vendre mon bien au meilleur prix ?". J'ai donc décidé de faire des recherches et de compiler la réponse ci-dessous. 

Il existe un ensemble de facteurs très précis qui permettent de vendre au meilleur prix et les voici : 

  1. Pourquoi vendre ?
  2. Pourquoi une vente immobilière est-elle si anxiogène ?
  3. Quel est le bon moment pour vendre ? 
  4. Quelle est la meilleure saison pour mettre en vente ?
  5. L’estimation correcte
  6. Quels sont les risques d’une estimation incorrecte ?

Il est prouvé que parmi les activités les plus anxiogènes se trouvent la vente immobilière, les déménagements et les divorces.

J’espère vraiment que vous n’êtes pas en train de lire cet article parce que vous devez vendre et déménager à cause d’un divorce. Mais même si tel est le cas, cet article pourra vous apporter de l’aide afin de mieux comprendre quel est le bon point de départ d’une vente immobilière réussie.

1. Pourquoi vendre ?

Les raisons qui peuvent vous amener à vendre sont multiples. Parmi les plus grandes catégories de raisons, on retrouve :

  • le mariage ou le divorce,
  • une naissance ou un décès,
  • une promotion professionnelle ou un licenciement,
  • vous approchez ou vous avez atteint l’âge de la retraite.

Mais ce qui m’amène le plus souvent à rencontrer des propriétaires qui envisagent de vendre leur bien, et qui appartient à une tout autre catégorie, est simplement que leur maison est devenue trop grande : les enfants ont quitté le nid et leur villa leur demande trop de temps et d’efforts pour l’entretenir.

Si vous pensez appartenir à cette dernière catégorie, vous n’avez peut-être plus le courage de tondre votre pelouse et de ramasser les feuilles mortes et de déneiger. Il se peut aussi que vous approchiez de la retraite ou que vous veniez d’entrer dans cette phase de la vie où vous avez maintenant envie d’en profiter au maximum sans devoir vous occuper sans cesse de l’entretien de votre villa et de tous les tracas qui l’accompagnent.

Peut-être aimeriez-vous aussi maintenant pouvoir partir plusieurs semaines voire plusieurs mois dans des régions au climat plus clément sans devoir vous soucier de votre maison pendant votre séjour.

Il se peut que tout ou partie de votre fortune se trouve dans votre maison. La vendre vous permettrait de réaliser des projets auxquels vous n’aviez pu que rêver jusque-là, par exemple vous installer dans un pays au climat plus agréable où la vie est beaucoup moins chère, comme dans le Valais.

Vous pouvez peut-être également vous poser des questions concernant votre avenir.

Aujourd’hui, vous êtes encore en bonne santé, mais personne ne sait de quoi l’avenir sera fait. Il est fort probable que votre maison, autrefois si vivante, ne vous sera plus adaptée si tout à coup vous avez des problèmes de santé ou des difficultés pour vous déplacer.

Un autre cas de figure qui peut vous faire vous demander si la vente de votre maison n’est pas une bonne chose à ce stade de votre vie, est en cas de partage successoral. Il est souvent beaucoup plus efficace de partager de l’argent que de partager un ou plusieurs biens immobiliers.

Et cela peut être plus intéressant pour vos enfants de recevoir de l’argent maintenant plutôt que dans 15 ou 25 ans, alors qu’ils approcheront eux-mêmes de l’âge de la retraite.

Vous pourriez tout aussi bien vouloir vendre votre villa, que vous peinez à entretenir, pour acheter un logement plus petit, tel un appartement dans un immeuble avec ascenseur, à proximité des facilités de services.

Il est donc tout à fait légitime et raisonnable de vous demander s’il n’est pas temps d’envisager la vente de votre maison. Et bien entendu, il existe autant de cas de figure qu’il existe de propriétaires, puisque nous sommes tous uniques.

Mais il est très probable que vous vous soyez reconnu dans l’un ou l’autre des scénarios ci-dessus.

2. Pourquoi une vente immobilière est-elle si anxiogène ?

Vous vous êtes beaucoup investi dans l’achat de votre maison.

Le choix du terrain ou de l’endroit, la négociation des conditions, les idées de votre épouse (ou de votre époux, mesdames !) qui n’étaient peut-être pas exactement les mêmes que les vôtres, font que beaucoup d’émotions sont attachées à votre maison.

Vous êtes passé au travers de pas mal de difficultés pour en arriver là, et les premières années vous avez peut-être dû faire de gros sacrifices pour devenir et rester propriétaire. Il est fréquent que des nouveaux propriétaires se privent de vacances pendant quelques années afin d’arriver à rester à flot.

Et maintenant, bien des années plus tard, votre maison est rattachée à beaucoup de souvenirs qu’il ne vous sera pas facile de lâcher.

Sans compter le fait que la vente implique de :

  1. Trouver un nouveau logement.
  2. Changer toutes vos habitudes.
  3. Trouver de nouveaux points de repère.

Tout cela concourt à créer un climat d’anxiété, c’est tout à fait normal et compréhensible. Si vous appréhendez la mise en vente de votre maison, je pense que c’est vraiment normal.

Seuls les gens qui n’ont aucun niveau de responsabilité ne se tracassent pas, mais ils sont en fait bien plus à plaindre que vous et moi.

Mais ce qui crée le plus de soucis, c’est le fait de ne pas savoir :

  • en combien de temps vous arriverez à vendre,
  • si la valeur que vous espérez en retirer vous permettra de réaliser votre nouveau projet,
  • comment s’y prendre pour réussir l’opération au mieux.

Sans parler de vos interrogations :

  • Faut-il que vous vendiez seul ou avec un courtier ?
  • Comment trouver les bons acquéreurs ?
  • Comment ne pas faire d’erreur, due à la méconnaissance ?
  • Comment trouver le bon professionnel qui ne va pas vous arnaquer ?
  • À quelle sauce allez-vous vous faire manger par les impôts ?

Toutes ces questions sont légitimes.

Nous allons toutes les traiter au fil de nos articles et, en fin de compte, vous aurez en votre possession les outils pour concrétiser votre projet dans les meilleures conditions possibles, avec un minimum de stress.

À la fin de cet article, vous y verrez déjà un peu plus clair, et je détaillerai le tout premier point — et le plus important de tous — pour vous garantir la réussite dudit projet.

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3. Quel est le bon moment pour vendre ?

Vendre sa maison ou son appartement est une grande étape à franchir. C’est tout un pan de votre vie qui se trouve là, rattaché à votre logement.

Tout ce que vous avez dû faire pour l’acquérir à l’époque, les démarches, les tracas, les comptes parfois serrés, sans parler de vos joies et de vos peines qui sont rattachées à cet endroit. Rien de tout cela ne facilite la décision de vendre, et j’en suis bien conscient.

Mais alors, quel est le bon moment pour vendre ?

Le bon moment pour vendre, c’est lorsque vous serez prêt. Lorsque vous aurez décidé que c’est le moment. Il n’y a pas de meilleur moment.

À partir de l’instant où vous aurez toutes les informations nécessaires afin de prendre la bonne décision, les choses pourront se faire naturellement.

Vous pourriez penser que cette déclaration est un peu légère, que nous devrions répondre à cette question pour vous. Mais il s’agit de votre vie. Vous seul en tenez les rênes.

En revanche, ce que je m’engage à faire à travers ce site Internet, mes articles et conseils, c’est de vous fournir toutes les informations utiles afin que vous puissiez prendre cette décision en toute connaissance de cause et le plus sereinement possible.

Je vous encourage d’ailleurs à en lire le plus possible sur le sujet, pour avoir une vision complète de la chose : parcourez notre blog, farfouillez dans les différentes catégories d'articles, lisez ou relisez mes textes, référez-vous au glossaire autant que nécessaire, téléchargez nos différents guides, utilisez nos outils... Bref, devenez le maître de votre projet !

4. Quelle est la meilleure saison pour mettre en vente ?

En Suisse, il se conclut des transactions immobilières durant toute l’année. Vous pouvez vraiment vendre à n’importe quel moment de l’année, peu importe la saison.

Cependant, vous vous en doutez, lorsqu’il fait beau, que l’herbe pousse, que les fleurs colorent vos allées, vos balcons et votre jardin, il est très agréable de montrer votre maison. Mais ce n’est pas cela qui fait le travail.

Les acheteurs n’attendent pas le printemps pour se marier ou divorcer, pour être promu à un nouveau poste dans le canton de Vaud, ou encore pour donner naissance à un petit être qui s’intégrera parfaitement dans votre maison.

Les acheteurs cherchent dans une zone géographique un logement d’une certaine surface habitable, avec un certain nombre de pièces, pour un budget déterminé. Ils déterminent une série de critères puis se mettent activement à la recherche du bien idéal.

L’économie fonctionne sans arrêt et la demande existe durant toute l’année. Il y a certes plus de contraintes en hiver, par exemple au niveau de la lumière, et il est absolument nécessaire de planifier des visites entre 9 heures et 16 heures pendant cette saison, alors qu’au printemps et en été il est possible d’organiser des visites jusqu’à 19 ou 20 heures. Ce sont des points à garder en tête, mais cela n’est en rien un frein pour la mise en vente de votre maison ou appartement en plein hiver.

5. L’estimation correcte

Un autre facteur qui se rajoute aux inconnues est le bon prix de vente. Vous aimeriez certainement vendre au prix le plus élevé, c’est tout à fait légitime de votre part.

Votre voisin a lui-même déjà vendu sa maison il y a quelques années de cela, et il se trouve que vos maisons se ressemblent. Les prix de l'immobilier étant en hausse constante, votre première pensée pourrait être de mettre en vente à CHF 250 000 de plus que votre voisin, histoire d'être sûr de faire une vraiment très bonne affaire.

Mais à peine avez-vous eu cette pensée que vous vous souvenez également de votre autre voisin, un peu plus loin dans la rue, qui tente de vendre sa maison trop cher depuis 3 ans et qui n’y arrive pas.

Donc après avoir pris la décision de vendre, vous devrez faire estimer la valeur de votre maison. Il s’agit là d’une étape incontournable. Bien sûr, il se peut que vous ayez une idée tout à fait correcte de la valeur de marché de votre maison, en vous basant sur votre seul sens de la logique. Mais dans ce domaine, la logique ne fait pas tout !

Effectivement, il se peut que vous n’ayez pas vraiment d’idée, et qu’en plus vous ayez reçu toutes sortes de conseils de personnes qui ne sont pas des spécialistes en la matière. Et tout ce fatras d’informations a fini par vous embrouiller l’esprit à ce sujet.

Vous pouvez dormir sur vos deux oreilles ce soir, car il existe une méthode d’estimation, accompagnée d’une stratégie, qui va vous permettre de déterminer le meilleur prix de vente pour votre maison.

Le point de départ d’une vente réussie est l’estimation correcte. La valeur de marché. Il s’agit du prix maximal auquel votre maison va pouvoir se vendre dans un délai raisonnable de 2 à 6 mois.

6. Quels sont les risques d’une estimation incorrecte ?

Une estimation incorrecte est une estimation trop basse ou trop haute par rapport à la valeur de marché pour ce bien-là, à ce moment-là.

Par exemple, quels sont les risques d’une estimation trop basse ? La réponse est assez évidente : vous faire perdre de l’argent. Et vraiment bêtement. À moins que vous n’ayez dans l’idée de vendre à un proche ou un ami d’enfance, vous devriez vraiment entreprendre les démarches nécessaires pour vendre au meilleur prix possible.

Alors, quel est le risque de mettre en vente à un prix trop élevé ?

Eh bien le risque est également de vous faire perdre de l’argent. Ce qui se passe lorsque vous affichez un prix de vente trop élevé au départ, est que les acheteurs potentiels ne vont pas se manifester.

C’est le cas typique.

Mais en quoi cela vous ferait-il perdre de l’argent ?

Eh bien tout simplement parce que votre bien va rester trop longtemps à la vente. Cela génère de la méfiance de la part des acheteurs potentiels. Ils vont tenir votre bien à l’écart. Les acquéreurs vont placer votre maison sur leur liste noire.

Et lorsque finalement vous vous rendrez compte que le prix affiché est vraiment trop élevé et que vous vous résoudrez à le baisser, les acheteurs qui pourraient alors s’y intéresser ne vont pas se présenter, sauf peut-être un ou deux qui feront une offre très agressive, bien plus basse que celle qu’ils auraient faite si le bien avait été mis en vente au juste prix dès le départ. Et vous vous sentirez probablement obligé d'accepter l'une de ces offres, de crainte de ne pas avoir d'autre occasion de conclure la vente de votre bien avant longtemps...

C’est un phénomène qui n’est pas forcément facile à expliquer, et pourtant je le vois encore et encore. Nous appelons cela « griller un bien » dans notre jargon. Et cela me fend le cœur à chaque fois, car c’est très difficile de récupérer la situation une fois que le mal est fait.

Si cela ne se vend pas, c’est qu’il y a quelque chose qui ne joue pas avec cette maison.

En matière d’estimation immobilière, il vaut donc mieux faire les choses correctement dès le départ, et établir le bon prix de marché à afficher dès le premier jour de la mise en vente.

Ce prix, correctement établi, vous assurera la réussite de votre vente immobilière, quel que soit le type de bien que vous voulez vendre.

Conclusion

Après la lecture de cet article vous savez maintenant :

  • Les différentes raisons qui vous font envisager de vendre votre bien.
  • Pourquoi une vente immobilière est à ce point anxiogène.
  • À quel moment devriez-vous mettre en vente.
  • Quelle est la bonne saison pour mettre en vente.
  • À quel point il est crucial de déterminer correctement le bon prix de vente à afficher.
  • Quels sont les risques si le prix de vente affiché n’est pas correct.

Si le sujet de l’estimation et du bon prix vous intéresse, je vous conseille l’article « Comprendre les différentes méthodes d’estimation ».

En espérant que maintenant vous savez où vous procurer les informations et conseils nécessaires à la réussite de votre vente immobilière.

Vincent Grognard

Directeur général d’IMMO 4G

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